재결 감정평가에 앞서, 미리 감정평가 의견서를 제출하다.

1. 필자는 부산 시내 모 주거환경개선사업과 관련하여, 토지 등 소유자들로부터, 이의재결 신청 후 약 2달이 지나서, 이의재결 감정평가를 목전에 두고서, 사건 의뢰를 받았습니다.

2. 필자는 감정평가 실시에 앞서 감정평가사님들에게 미리 이의재결 신청인들(의뢰인들)의 토지 및 지장물에 대한 "감정평가 의견"을 제시할 필요가 있다고 판단하였습니다.

즉, 감정평가사님이 사전에 필자의 감정평가 의견을 검토한 후, 의뢰인들의 토지나 지장물에 대한 보상감정평가에 임하여 주기를 기대합니다.

3. 감정평가 의견서에는 크게 토지보상과 지장물보상에 관한 의견을 담았습니다.

예를 들어 토지보상에 관한 감정평가 의견은 일반적으로 다음과 같습니다.

가. 비교 표준지 선정 및 토지특성 : (선정된 비교 표준지 자체가 잘못되었다고 다투지 않는 한) 비교 표준지로 선정된 토지의 특성을 분석함.

나. 시점수정 : 지가변동률 적용에 있어, 수용재결 감정평가 실시 당시 수용재결일을 가격시점으로 하여 적용한 지가변동률이 (이의재결 감정평가 실시 시점에 이르러서 가질 수 밖에 없는) 필연적인 한계를 지적함.  

다. 지역요인 비교 : 논할 실익이 없음.

라. 개별요인 비교 : 보상대상자 토지의 특성을 분석함. 이를 기초로 가로/접근/획지/환경/행정/기타 조건 등을 비교함.

마. 그 밖의 요인 보정 : (1) 이의재결 감정평가에서, 앞선 수용재결에서 선정한 거래사례가 잘못되었다고 다투면서 다른 거래사례를 선정하여 달라고 주장한다면, 합당한 근거를 제시해야 함.

보상금 증액을 위하여, 앞선 수용재결 감정평가에서 선정한 거래사례를 배척하고, 다른 거래사례를 선정하여 달라고 주장할 때에는, 다른 거래사례의 거래가격 뿐만 아니라 시점수정치, 개별요인 비교에 따른 격차율까지 종합적으로 보아야 함. 즉, 최종적인 것은 결국 "거래사례의 거래가격"이 아니라 "보정치"이다.

(2) 만약 이의재결 감정평가에서도, 앞선 수용재결에서 선정한 거래사례를 그대로 거래사례로서 선정한다면, 선정된 거래사례를 기준으로 한 거래가격적용, 시점수정, 거래사례와 비교표준지 사이의 개별요인 비교를 함. 이때 비교표준지가 거래사례보다 개별요인 비교에 있어 우세하다는 주장을 함. 

★ 토지 보상감정평가에서는 3개의 땅이 등장한다. 내 땅, 표준지인 땅, 거래사례인 땅이 그것이다.

4. 의뢰인은 5명인데, 같은 동네에 거주하는 의뢰인들 주거지의 지리적 위치와 공통 쟁점, 독립된 쟁점을 고

려하여, 3개의 의견서를 작성함.  가독성을 고려하여 최대 12~13장 이내로 의견서를 작성함.