토지보상금 산정에 있어 관련 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 반영하여야 하나, 중복적용하여서는 아니된다.

아래는 대법원 2006다11507판결이다.

본 대법원 판결은 공법상 제한을 받는 토지에서 비교대상 대법원판결로 이미 소개한 판결이기도 하다. 본 대법원 판결은 토지보상금 평가에 있어, 관련 법령에서 들고 있는 모든 산정요인(불리한 것이든, 유리한 것이든 불문)을 반영하여야 하나, 중복해서 적용하여서는 안된다는 취지를 밝히고 있다.

1. 입목본수도가 51% 이상이라는 사정 중복적용 가부

가. 사업시행자(피고)의 주장

(1) 이 사건 각 토지는 그 입목본수도가 51% 이상이다.

(2) 따라서 서울특별시도시계획조례 제24조 별표 1의 1 가(3) (가)목에 따라 개발행위허가가 불가능하다.

(3) 이러한 개발제한사항은 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 제1호, 제4호, 토지보상평가지침 제16조 제1항 본문 제1호, 제23조 제2항 제3호에 따라 획지조건이나 기타조건 등 개별요인이 아닌 기타요인으로 반드시 참작하여야 한다.

(4) 그런데 2심이 채택한 제1심 감정서는 이를 "기타요인"에서 참작하지 않았다.

나. 대법원 판결 : 피고(사업시행자) 주장 기각. 2심판결이 옳다는 취지. 즉,

(1) 도시계획법 및 도시계획법시행령, 서울특별시 도시계획조례,국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 부칙 제15조 제4항에 의하면, 평가의 대상인 토지의 입목본수도가 51% 이상인 사정은 관계 법령에 의한 토지의 사용제한 사유로서 감정평가시 반영하여야 할 사항이 될 수 있다.

(2)  2심이 채택한 1심감정평가인은 개별요인 중 획지조건의 비교에서 이 사건 토지가 형상, 고저, 이용상황 등에서 비교표준지보다 현저히 열세하다고 평가함으로써 이 사건 토지가 현재 상태인 산림으로서 사실상 개발이 어렵다는 사정을 고려한 것으로 보인다.

(3) 입목본수도란 기본적으로는 평가대상인 토지의 형상이나 이용상황과 관련된 것이므로 이 사건 토지가 현재 상태인 산림으로서 사실상 개발이 어렵다는 사정이 개별요인의 비교시에 이미 반영된 이상,

입목본수도가 51% 이상이므로 관계 법령상 토지의 개발이 제한된다는 점을 기타요인에서 다시 반영하는 것은 이미 개별요인의 비교에 있어 반영된 개발제한 사유를 중복하여 반영하는 것이 되므로 허용될 수 없다.

(4)  토지보상평가지침에서는 위와 같은 관계 법령상의 사용제한 등을 개별요인이 아닌 기타요인에서 평가하도록 정하고 있으나, 위 토지보상평가지침은 단지 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니다.

위 토지보상평가지침에 위반하여, 위와 같은 법령상의 제한사항을 기타요인이 아닌 개별요인의 비교시에 반영하였다는 사정만으로 감정평가가 위법하게 되는 것은 아니다. 

2. 현실 이용상황과 지목의 중복적용 가부

가. 사업시행자(피고)의 주장

(1) 토지평가보상지침 제15조 제2항과 제3항의 규정에 따르면 지목, 경사, 고저, 이용현황(토지용도)의 차이에 따라 토지가격비준율의 차이가 발생하고 이러한 조건은 획지조건에 속하여 개발 가능, 불가능 여부와 관계없다.

(2)  토지가격비준표에 따르면 지목이 임야인 이 사건 각 토지는 지목이 대지인 비교표준지에 비하여 0.74로 열세하고 이용 상황이 단독주택지인 비교표준지와 비교 시 0.35로 열세하기 때문에 획지조건의 격차율은 양자를 곱한 0.259를 적용하였어야 한다.

(3) 그럼에도, 합리적인 이유나 근거 없이 이 사건 각 토지를 광면적의 토지로 비교표준지보다 우세하다고 보아 1.25로 우세하고, 형상, 고저 등에서 비교표준지보다 열세하다고 보아 0.38을 적용하여 이를 곱한 0.48을 전체 획지조건의 격차율로 잘못 적용하였다.

(4) 이는 결과적으로 이용 상황만 참작하고, 지목에 따른 비준율을 반영하지 않은 것이다.

나. 대법원 판결 : 피고(사업시행자) 주장 기각. 2심판결이 옳다는 취지. 즉,

(1)  ‘지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)’는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되는 것으로, 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 것은 아니고 단지 참작자료에 불과할 뿐이다( 대법원 98두4641판결).

(2) 토지의 수용·사용에 따른 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들을 모두 반영하되, 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황에 따라 평가되어야 한다.

 

(3) 비교표준지와 수용대상토지의 지역요인 및 개별요인 등 품등비교를 함에 있어서도 현실적인 이용상황에 따른 비교수치 외에 다시 공부상의 지목에 따른 비교수치를 중복적용하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 99두7968판결).

(4)  2심이 채택한 감정평가가 개별요인의 비교에 있어 토지가격비준표상의 격차율과 다르고, 이용상황에 따른 비교수치 외에 공부상의 지목에 따른 비교수치를 적용하지 않았다고 하더라도 그러한 감정평가가 위법하다고 할 수 없다. 

"따불 적용은 안 된다."