재결 감정평가에 대비하여 현장을 방문하다.

1. 2019년 12월 마지막날, 부산 시내 모 주거환경개선사업에 편입되는 토지소유자 몇 분이 이의재결 사건을 의뢰하였다.

이 분들의 토지에 대하여, 조만간에 중토위의 이의재결 감정평가가 실시될 것으로 예상되어(중토위의 재결 진행 절차는, 중토위에서 사건검색을 하면 확인할 수 있다.), 정식으로 사건 의뢰를 받은 후, 10일 후인 오늘 오후에 현장에 방문하였다.

2. 이미, 필자의 말씀을 듣고서, 의뢰인들(토지소유자들)은, 올해 1월 초에, 한국토지주택공사(=LH 공사)를 방문하여, 보상협의 당시 감정평가서 3개, 수용재결 감정평가서 2개에 대한 정보공개신청을 하여, 각 감정평가서와 수용재결서를 건네 주셨다.

3. 현장방문에 앞서, 이미 해당 토지에 대한 포털사이트나 토지이용계획확인사이트에 접속하여 기초적인 사실관계를 확인해 두었다. 그리고 토지대장 등 공적서류도 준비해 두었다.

4. 의뢰인들이 여러 분이라서, 의뢰인별로 토지 지번을 정리하고, 각 토지의 비교 표준지를 확인하였다. 다행히, 전부 비교 표준지가 동일했다. 그리고 보상협의/수용재결 감정평가서에서 비교 표준지의 특성과 의뢰인들 소유 토지의 특성을 기재한 부분을 여러 번 읽어 보았다.

5. 비교 표준지 토지 및 의뢰인들 토지는 전부 '주택지대(주거지대)'에 속하는 토지인 바, 이러한 '용도지대'를 기본으로 하여 현장을 방문했울 때, 체크해야 할 사항을 간략하게 메모했다.

6. 의뢰인 한 분이 현장을 둘러보는데 동행하여 주셔서, 현장을 둘러 보는 내내, 여러가지 궁금한 사항을 물어보았다.

먼저 마을 입구에 있는 비교 표준지부터 방문했다. 표준지 토지와 그 주변 상황, 특히 표준지와 연결된 도로의 유무, 도로의 폭, 도로의 포장 상태, 도로의 연속성과 그 상태 등을 체크했다.

"주택지대"에 속하는 토지이므로, 대략적인 경사도, 일조, 조망, 주위에 혐의 또는 위험시설이 있는지, 시내버스 정거장 및 지하철과의 거리 등도 살펴보고 확인하였다. 표준지에 근접하거나 멀어지면서 이곳 저곳 방향에서 휴대폰으로 사진 촬영을 해 두었다.

7. 표준지를 둘러본 후, 모두 같은 동네에 거주하고 계시는, 의뢰인들의 집을 호별 방문하였다.

역시 의뢰인별로 의뢰인 소유 토지와 연결된 도로, 일조, 조망, 경사 등을 살펴보고, 필요한 범위 내에서 여러 방면에서 휴대폰 사진 촬영을 하여 두었다. 

8. 다섯 집을 전부 둘러 본후, 어느 의뢰인 집에 모여서, 수용재결에 따른 공탁금을 찾지 않으신 의뢰인에게는, 부산지방법원 공탁계에서 공탁금 수령시 이의를 유보하고 공탁금을 수령한다는 기재 또는 표시(체크)를 하시라고 조언해 드렸고,

또, 의뢰인 전원에게, 앞으로 공고될 것으로 예상되는 LH 공사의 이주대책 및 생활대책 보상에 대하여도 말씀 드렸다.

특히 사업시행자는 부동산명도를 거부하고 소송으로 명도를 한 이주자에 대하여는 이주대책 및 생활대책(특히 생활대책)에서 "차별 내지 제한"을 가하는 생활보상 공고를 하는 사례가 있으므로, 만약 아파트분양공급 등을 염두에 두시는 의뢰인이라면, LH 공사가 요청한 "이주기간"을 넘겨 무조건 버티는 것은 능사가 아니라는 취지의 말씀도 드렸다.

9. 마을에서 내려오면서, 마을 입구에 있는, 표준지 토지를 한 번 더 확인했다.

마을 입구에서 의뢰인들 집으로 올라가면서 확인하였을 때의 느낌과, 의뢰인들 집에서 마을 입구로 내려가면서 표준지 토지를 확인하는 느낌은 다소 차이가 있었다. 이 역시 사진으로 촬영했다.

택시를 타고 약 15 분 거리에 있는 필자의 사무실로 돌아오면서, 택시기사님께 인근의 대중교통시설, 주요 시설물에 대하여 물어보니, 자세하게 알려주셨다.

10. 위와 같이 확인된 사실관계와 염두에 두고 있는 몇 가지 쟁점을 보태서, 주말에 이의재결 감정평가에 대한 의견서를 작성할 예정이다.

11. 필자는 의뢰인들의 토지와 건축물을 보러, 반드시 현장을 가 본다. 

사전에 체크해야 할 항목을 정리하여 현장을 방문하고, 현지에 거주하는 의뢰인의 도움을 받으면, 둘러보는데 많은 시간이 소요되지 않는다. 

포털사이트의 지도검색을 하여 확인하는 것과 현장에서 육안으로 확인하는 것에는 차이가 있다.

(현실적으로 재판기일 중복 등으로 불가능하지 않는 한) 필자는 수용재결, 이의재결 절차에서의 감정평가 기일에도, 의뢰인과 함께 현장에 참석한다. 이 보다 더 좋은 실전 교육은 없다.

다만, 감정평가기일에서는, 반드시 감정평가사님을 존중하는 태도를 보여야 한다. 그 분들의 전문가로서의 경력, 판단능력을 최대한 존중하면서, 예의를 갖추어, 토지소유자의 "의견"를 진술하는게 좋다.