토지보상금을 가장 많이 받을 수 있는 방법? 토지소유자의 감정평가업자 추천제도

1. 필자의 첫번째 블로그 글입니다.

2. 변호사로서, 약 9년 동안 보상 현장에서, 때로는 사업시행자의 대변자로서 활동하기도 하고, 때로는 반대편에 서 있는 토지소유자의 대변자 역활을 하였습니다. 

 지금도 그러한 역활은 계속됩니다.

3. 공익사업 시행과정에서 개인의 '재산권에 대한 희생'이 뒤따르고, 이러한 재산권 중에서도 '토지'의 비중은 압도적입니

다.  전체 공익사업 보상금의 약 80% 정도가 '토지 보상금'입니다.

사업시행자는 도로, 항만, 공항, 도시계획시설 등 공익사업 시행을 위해서 나대지 형태의 '토지'를 필요로 하고, 그 과정에서  해당토지에 대한 보상의 문제는 필수적으로 발생합니다.

4. 토지보상금을 가장 많이 받을 수 있는 방법?

토지소유자가 여러가지 방법을 찾아서 이를 적절하게 행사하면, 최후에는 토지보상금을 최대한 받을 수 있을 정도에 이를 것입니다.

 여기서 소개하는 '토지소유자의 감정평가업자 1인 추천'은 앞으로 이 블로그에서 언급할 여러가지 방법(=사감

정평가의뢰, 감정평가서에 대한 정보공개신청, 행정사나 변호사 등 적정한 대리인이 선임 등) 중 하나입니다.

필자가 보기에는 토지보상금을 증액시킬 수 있는 방법 중 가장 중요한 방법입니다.

5. 너희가 '토지소유자의 감정평가업자 추천'을 알아? By 신구 할아버지

이를 위해선, 우선, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(=줄여서 '토지보상법'이나 '공익사업법'이라고 부른다)에 규정한

공익사업의 시행 및 보상절차에 대한 학습이 필요하다(법치행정). 여기서 위 토지보상법에 대한 교과서적인 수업을 할 수는 없다.

어쨌든, 공익사업 시행 및 보상절차는 여러 과정을 거치는데, 이러한 일련의 절차 중, 비교적 사업 초기에 "보상 협의를 위한 공고. 통지. 절차"가 있게 된다.

이때,  토지소유자에게 감정평가업자 1인을 추천해 달라는 취지의 공고. 통지를 한다.

보상협의를 위하여 사전에 감정평가업자에 의한 감정평가가 실시되는데, 위 감정평가에는 총 3개(3인)의 감정평가업자가 참여한다.

사업시행자의 입장을 대변하는 감정평가업자 1인, 공익(시.도)를 대변하는 감정평가업자 1인, 토지소유자의 추천을 받은 감정평가업자 1인이

그들이다.

이때 토지소유자들은 기존의 커뮤니티를 이용하든, 아니면 비대위 등 급조된 커뮤니티를 이용하든, 감정평가업자 1인을 추천해야 한다. 반드시 해야 한다.

감정평가업자를 추천할지 말지는 토지소유자의 '자유'이지만, 

토지소유자들이 자신의 토지에 대한 정당한 보상을 받고 싶다면, 반드시 감정평가업자 1인을 추천해야 한다.

권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.

토지소유자가 감정평가업자 1인을 추천할 수 있는 기간은 얼마나 주어지나?

위 토지보상법을 읽어보면, 보상협의 공고일로부터 44일이 주어진다. 시간은 충분하다.

그런데, 왜 토지소유자가 감정평가업자 1인을 반드시 추천해라고 하지?  특별한 이유가 있나?

단순한 예를 들어보자. 어떤 사람(홍길동)의 토지가 있다고 치자. 갑, 을, 병 3인의 감정평가업자가 홍길동의 토지에 대한

보상감정평가를 실시하였다고 하자.

열의 아흡은, 갑(사업시행자 추천)은 90원, 을(시.도지사 추천)은 100원, 병(토지소유자 추전)은 110원으로 

토지보상금을 감정평가한다. 즉, 토지소유자가 추천한 감정평가업자가 최고액으로 평가한다.

위와 같은 눈에 바로 띄는 현실적인 이유도 있지만, 다른 측면에서 살펴보면,

공익사업 보상 절차에서 실시되는 여러번의 감정평가절차(보상협의, 수용재결, 이의재결, 행정소송)에서,

토지소유자의 추천을 받은 감정평가업자가 참여하는 감정평가는 첫번째 감정평가에 해당한다(첫단추).

첫번째 감정평가에 참여한 감정평가업자들이 내놓은 평가내용(비교표준지 선정, 개별요인의 비교, 인근

유사지역의 거래사례 및 보상선례를 기초로 한'그 밖의 요인 보정, 이를 취합한 종국적인 결과물인 '보상 단

가 결정')은, 향후 동일한 토지의 감정평가에 참여하는 두번째(수용재결), 세번째(이의재결) 감정평가

사들에게 보이지 않는 기준으로 작용한다.

따라서 보상협의를 위한 감정평가는 중요하고, 여기에 반드시 토지소유자의 입장을 대변하는 감정평가업자가 참여해야 하는 것이다.

★ 변호사나 행정사에게 사건을 위임하지 않더라도, 토지소유자 추천제도는 반드시 행사하십시요.

전혀 돈이 들지 않습니다. 토지소유자의 관심과 발품만 팔면 됩니다.