토지보상금 관련 : 잔여지의 이중성

1. 토지보상에서는 잔여지 보상이 종종 문제된다.

특히, 소위 선형사업(예: 철도건설, 도로건설사업)에서는, 많은 잔여지가 발생한다.

2. 쉽게 풀어 말하자면, 잔여지란, 사업시행자가 일단지인 1필지 토지전체를 2조각으로 분리시켜서,

공익사업구역에 위 2조각 중 일부만 편입시켜서 보상을 하고, 나머지 조각은 그대로 토지소유자 소유로 남긴다.

이때 토지소유자의 소유로 남는 나머지 토지를 '잔여지'라고 한다. 옛날에는 '잔지'라고 불렀다.

물론, 잔여지가 위와 같은 전형적인 사례만 있는 것은 아니다.

예를 들자면, 2필지 토지가 '일단지'를 이루고 있는데, 그 중 1필지 토지만 공익사업구역에 편입되어 보상을 받고,

나머지 1필지 토지는 그대로 토지소유자의 소유로 남는 경우가 있다. 이때 토지소유자 소유로 남는 나머지 1필지도 잔여

지 이다.

결국, 잔여지 개념에서는 1필지에서 잘라져나왔느냐가 핵심이 아니라, 필지와 관계없

이, '일단지'를 구성하는 토지이냐 이다.

3. 잔여지 보상에는, 잔여지 매수보상(=잔여지 수용보상) 방법과 잔여지 가격감소 또는 공사비 보상방법이 있다.

4. 이중, 잔여지 매수보상에는 아래와 같이 재미난 점이 있다. 필자는 이를 재미삼아 '잔여지의 2중성'이라고 이름을 붙여 보았다.

우선, 도심지 내에서 도시계획시설사업이 시행된다고 해 보자. 예를 들어 도시계획시설사업(도로)를 만들거

나 기존 도로를 확장한다고 치자.

1필지 토지 일부를 잘라내서 도로개설이나 기존도로확장에 편입시키고, 남은 토지(=잔여지)가 있다고 하자.

잔여지 소유자는 자신의 잔여지에 접한 도로가 개설(또는 확장) 되었기에, 향후 잔여지의 경제적 가치는 상

당히 큰 폭으로 상승할 것이다.

따라서 "가지고 있는게 장땡이다."

위 사례와 달리, 예를 들어 고속도로건설사업이 시행된다고 해 보자.

어떤 사람이 고속도로가 통과할 구간에 임야를 소유한 사람이 있다고 치자. 임야 1필지 일부를 잘라내서 고속도로건설사업에 편입시키고, 남는 임야가 있다(잔여지).

잔여지 소유자가 잔여지에 접한 고속도로로 인해 얻는 특별한 경제적 이익이 있나?

오히려 접도구역 지정으로 인한 여러가지 어려움이 추가 될 수  있을 것이다. 그렇다고, 장래에 빠른 시기에 고속도로 확장사업이 시행될까?

5. 어쨌든, 도심지 내에 도시계획시설사업으로 발생한 잔여지는 대부분 매수보상청구를 하지 말고, 그대로

가지고 있는게 경제적으로 이득이고(물론, 혐오시설이 도시계획시설사업으로 들어선다면 이는 예외이다),

철도건설사업이나 고속국도건설사업으로 발생한 잔여지(특히 임야)는 대부분 매수보상청구를 해서 매도를

하는게 유리할 것이다. 그러나 매수청구가 인정될 가능성은 낮을 것이다.

6. 결론 : 위와 같은 상황을 '잔여지의 이중성'이라고 표현해 보았는데,

구체적으로는 Case by Case로, 잔여지가 접하는 공익사업시설이 무엇인지,잔여지에 대하

여 개발행위(건축행위)가 가능한지 등에 따라서 현명한 판단을 하면 될 것 같다.