아래 서울행정법원 2009구합10727판결은, 재개발정비사업과 관련하여, 토지 공유지분을 취득한 지분권자가 조합원분양자격이 있는지 여부가 문제된 특수 사례이다.
1. 소송당사자
가. 원고 : 토지 공유지분권자 (*약 60제곱미터 후반대 토지면적 소유)
나. 피고 : 서울 동대문구 소재 00재개발정비사업조합
(*주 : 부산광역시의 경우라면 토지 공유지분(토지면적)이 60제곱미터 이상이면 그 자체로 해당토지 공유지분권자 1인은 조합원분양권을 취득하나, 서울의 경우 토지면적 90제곱미터 이상을 요구한다. 따라서 부산이라면 토지 공유지분의 총 면적이 60제곱미터 미만을 소유한 경우를 가정해서 아래 판결의 법리를 적용해 보시길 )
2. 사실관계
가. 피고는 2007. 1. 25. 조합설립인가를 받은 재개발조합이다.
나. 원고는 2005. 3. 17. 이 사건 정비구역 내 D 대 13제곱미터, E 대 146제곱미터, F 대 20제곱미터, G 대 7제곱미터 (=일괄하여 "이 사건 토지"라고 부른다) 중 각 3/8지분을 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤다.
(*주 : 원고는 재개발정비사업구역 내 4필지 총 186제곱미터의 3/8지분을 취득하였으므로, 60제곱미터 후반대 소유지분을 취득한 토지소유자이다)
다. H 라는 사람은, 2007. 1. 8. 이 사건 정비구역 내 I 대 및 지상 단독주택의 소유권을 취득하였고, 더 나아가 2007. 8. 30. 이 사건 토지 중 각 2/8 지분을 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.
라. J 라는 사람은, 2007. 6. 27. 이 사건 정비구역 내 K건물 1층 102호의 소유권을 취득하였고, 더 나아가 2007. 12. 21. 이 사건 토지 중 각 3/8 지분을 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 피고 재개발조합은, 이 사건 토지 공유자들(=원고, H, J) 중 이 사건 정비구역 내 별도로 다른 토지와 건물까지 소유하고 있는H, J 라는 사람에게는 별도로 각각 조합원 자격을 부여하였다.
바. 원고는 1960년경 미국으로 이주하여 미국에서 살고 있고, 피고 재개발조합은 분양신청을 받았는데, 원고에게는 분양신청통지를 하지 않았다(다만, 국내에 있는 원고의 사촌에게 "구두로" 관련 안내를 하였을 뿐이다).
사. 피고 재개발조합은, 원고를 현금청산대상자로 정하는 관리처분계획을 수립하여, 동대문구청장으로부터 인가를 받았다.
3. 주문
피고가 2008. 12. 31. 동대문구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고를 분양대상자에서 제외한 부분을 취소한다.
4. 이 사건의 쟁점 : 2가지
가. 제1점 : 원고에 대한 적법한 분양신청통지를 하였는지 여부
나. 제2점 : 원고의 조합원 분양권 취득 여부
5. 피고 재개발조합의 주장 : 원고의 조합원 분양권 취득 여부를 중심으로
- 이 사건 정비구역 내 다른 토지와 건물을 각 소유하고 있던, 이 사건 토지의 다른 공유자들(H, J)에 대하여는 별도로 조합원 자격이 부여된 상태이고,
이 사건 토지 중 원고의 지분만을 면적으로 환산하면 합계 67.125 제곱미터에 불과하여, 어차피 원고는 공동주택분양대상이 아니라 현금청산대상자일 뿐이므로, 이 사건 처분은 적법하다.
6. 서울행정법원 2009구합10727판결 이유 : 원고 승소 (확정)
가. 쟁점 제1항 : 적법한 통지의무 이행여부
- 피고는 원고에게 적법한 분양신청통지를 하지 않았으므로, 위법하다.
(*주 : 자세한 이유는 생략함)
나. 쟁점 제2항 : 원고에 대한 공동주택 분양신청권 인정 여부
(1) 어떤 조합원이 (1)토지에 대한 지분소유권자이면서 동시에 (2)토지의 단독소유자인 경우, 그 조합원이 (2)토지에 기한 권리와 (1)토지의 지분소유권에 기한 권리를 임의로 분리하여, (2)토지에 기해서는 단독조합원으로서 분양신청을 하고, (1)토지의 지분소유권에 기해서는 다른 공유자를 대표조합원으로 선정하여 그 대표조합원 명의로 1주택을 별도로 분양신청하여 분양된 주택의 지분소유권을 취득하는 것은 1세대 1주택 분양의 취지에 비추어 허용되지 않는다.
따라서 이러한 경우 그 조합원에 대하여는 (2)토지의 소유권과 (1)토지에 대한 지분소유권을 합하여 분양신청을 하는 것만이 허용된다.
(*주 : 다른 공유지분권자인 H, J 라는 사람에 관한 각 분양권의 숫자에 대한 판시이다).
(2) 위와 같이 한 필지의 일부 공유자들이 다른토지와 합하여 단독조합원이 되는 경우, 나머지 공유자에게 분양신청권을 부여하지 않는다면, 당초 (다른) 공유자들과 함께 1주택을 분양받아 그 지분소유권을 취득할 수 있을 것으로 기대했던 나머지 공유자로서는 예상하지 못한 손해를 입게 되고, 실질적으로 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 임의로 처분하는 것을 허용하는 결과가 되어 불합리하다.
따라서 이 사건과 같이 공유자 중 일부(=H, J를 말한다)가 사업 구역 내의 다른 토지 등에 대한 소유권이 있어서, 그의 공유지분이 다른 토지 등에 합산되면서 단독조합원 자격을 부여받은 경우, 나머지 공유자(=원고를 말한다)에게도 분양신청권이 인정되어야 한다.
(*주 : 이 사건 원고의 분양(신청)권 취득여부에 관한 판시이다)
(3) 이때, 나머지 공유자(=원고를 말한다)에 대한 공동주택 분양방안에 관하여 보건대,
- 당해 토지 중 공유지분 권리가액에 상당하는 1주택을 공급하는 방안은, .... (중략)....... 적절한 방안이 아니다.
- 이러한 경우 나머지 공유자(=원고를 말한다)는 해당토지의 권리가액에 상당하는 공동주택을 자신의 지분에 한하여 공급받을 수 있고, 나머지 지분은 사업시행자(=피고 재개발조합을 말한다)에게 귀속된다고 보는 것이 합리적이다.
위 방안에 따를 경우, 원고는 피고 재개발조합과 공유관계에 있게 되어 권리행사에 있어서 다소간의 제약을 받게 될 것이지만, 이는 수인이 공유한 한 필지의 토지에 관하여 대표조합원을 선정하여 주택을 분양받는 경우에도 마찬기지로 발생하는 문제이고, 이 방안에 관해 특별히 제기되는 문제는 아니다. 즉, 이 사건에 있어서 원고가 분양신청을 하였다면 이 사건 토지의 권리가액에 상당하는 공동주택의 3/8지분을 분양받을 수 있었을 것으로 보이고, 따라서 원고는 어차피 현금청산대상자에 불과하다는 피고의 주장은 이유가 없다.
(*주 : 이 사건 원고의 분양신청권을 인정하되, 원고는 이 사건 토지의 권리가액에 상당한 공동주택의 3/8지분만큼 분양받을 수 있음을 판시. 즉, 당연한 말이지만, 원고의 지분을 고려함).
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p. s. 공유지분권자의 조합원 분양(신청)권에 관한 특수한 사례이다.
원고와 같은 위치에 있는 공유자들 중 1인의 기대권 -다른 공유자와 함께 수인이 1개의 분양권을 취득하리라는 기대-와 달리, 다른 공유지분권자가 해당토지에 관한 공유지분과 별개로 독립된 분양자격을 갖춘 특수한 경우에, 원고와 같은 위치에 놓인 공유자 중 1인의 기대권을 보호해 주겠다는 판결로 보인다.
p. s. 2. : 위 판결에 대하여는 이우재. 박치범 공저, 조해 도시및주거환경정비법 (제2판), 진원사, 2022년에 소개되어 있다. 저자(박치범 변호사)는 위 판결의 당부에 관한 의견제시 대신 위 판결을 소개하고 있다.