이해의 편의를 위하여, 상반된 2개의 고등법원 판결(광주고법 판결과 부산고법 판결)의 사실관계를 소개한다.
사실관계를 간단히 말하자면, 갑이 조합설립인가일 전부터 수개의 부동산(예: 다세대빌라 A,B,C,D호실)을 소유하다가 조합설립인가 후 을에게 위 수개의 부동산 중 일부부동산(예: A)에게 매매하고, 조합원분양신청 기간에 갑, 을이 각자 단독으로 분양신청을 한 것이다.
위와 같은 경우에, 기존의 실무는 아래 부산고법 판결과 같은 태도였으나, 아래 광주고법 판결이 선고되면서 혼란이 생겼다. 현재 부산고법 판결에 대하여 현금청산자로 결정된 조합원들 중 일부가 상고를 하여 대법원 2020두36724사건으로 소송계속중이다. 만약 대법원에서 광주고법과 같은 취지에서 부산고법 판결(=원심판결)을 파기한다면, 업계에 적지않은 충격이 있을 것으로 보인다. 위 대법원 판결이 선고되면 그에 따라 실무처리 방향이 결정될 것이다(만약 동일한 쟁점으로 하급심에서 소송중인 사건이 있다면, 위 대법원 판결선고가 날때까지 기다는게 재판실무이다).
1. 광주고등법원 2018누6415 분양권확인청구 사건 (확정)
가. 사실관계
(1) 원고 A는 1996년 이 사건 빌라(다세대주택, 10세대)를 신축하여 소유권을 취득하였다.
(2) 광주광역시장은 2007. 7. 18. 정비구역을 지정하였다.
(3) 피고 재개발조합은, 2007. 8. 29. 광주시 동구청장으부터 조합설립인가를 받았다.
(4) 원고 A는 2015. 4. 1. 원고 B에게 이 사건 빌라 중 I 호실을 매매하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.
즉, 원고 A가 소유한 10개의 물건(다세대주택)에 대하여, (피고 재개발조합이 조합설립인가를 받은 후), 이 사건 빌라 중 9개는 원고 A가, 나머지 1개(I 호실)은 원고 B가 소유하게 되었다.
(5) 광주시 동구청장은 2017. 2. 20. 사업시행인가를 하였다.
(6) 피고 재개발조합은 2017. 3. 22.부터 2017. 5. 30.까지 조합원분양신청을 받았다.
(7) 원고 A, 원고 B는 위 분양신청기간 내에 각자 단독으로 조합원 분양신청을 하였다.
(8) 피고 재개발조합은 2018. 5. 4. 총회에서 "조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유자 등을 양수한 사람"에게 보류지를 배정하고, 소송결과를 관리처분계획에 반영한다는 관리처분계획을 의결하고, 광주시 동구청장은 위 관리처분계획을 인가하였다.
나. 원고 A, 원고 B 주장요지
피고 재개발조합 설립인가 당시에는 1인(원고 A)가 다수의 부동산(이 사건 빌라 10세대)을 소유하고 있었으나, 그 후 이를 양도하여 조합원분양신청기간 만료일을 기준으로 다수의 사람(원고 A, 원고 B)가 다수의 부동산(원고 A 9개, 원고 B 1개)을 소유하게 된 경우, 위와 같은 다수의 소유자에게는 각 소유자별로 1개씩의 분양신청권이 인정되어야 한다.
다. 피고 재개발조합의 주장요지
도시정비법 제39조 제1항 제3호는 이 사건과 같은 경우 여러 명을 대표하는 1인만을 조합원으로 본다고 규정하고, 분양신청권은 조합원의 권리에 해당하므로, 결국 이 사건의 경우에도 1개의 분양신청권만 인정되어야 한다.
라. 위 광주고등법원 판결 : 원고들 전부승소 즉 원고 A, 원고 B를 각 단독 분양대상자로 인정
광주고등법원의 판결이유는 대략 다음과 같다.
(1) 도시정비법과 동법시행령은, 공동주택(아파트) 분양대상자를 "토지등소유자"라고 규정하고 있다. "조합원"이 아니라.
(2) 조합원 숫자와 분양대상자 숫자가 반드시 일치해야 하는 것은 아니다. 이 사건과 같은 경우에는 1명의 대표조합원을 인정하나, 분양대상자 숫자는 더 많아지게 된다(2명).
(3) 여러 명이 1개 부동산을 공유하는 경우와 다르다.
2. 부산고등법원 2019누23845 아파트수분양권확인등 (온천4구역재개발)
가. 사실관계
(1) E는 2008. 1. 31. 이 사건 집합건물(13세대)을 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.
(2) 피고 온천4구역재개발조합은, 2012. 3. 29. 부산시 동래구청장으로부터 조합설립인가를 받았다.
(3) 원고 T는 2014. 6. 11. E 소유의 이 사건 집합건물 중 G호를 강제경매를 통해 소유권을 취득하였다.
(4) E는 2015. 7. 13. 원고 U에게 이 사건 집합건물 중 H호를 매매를 하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.
(5) 그외에도 E는 2015년경부터 2017년경까지 다른 사람(10명)에게 이 사건 집합건물 중 나머지 호실(총 10호실)를 매매를 하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.
즉, 이 사건 집합건물 13세대에 대하여, 피고 재개발조합의 조합설립인가를 받은 후, 위 E를 포함한 총 13인이 각 1호씩을 단독소유하게 되었다.
(6) 피고 재개발조합은 2017. 7. 27.부터 2017. 9. 25.까지 조합원분양신청을 받았다.
(7) 원고들(=위 E, T, U, 나머지 사람 10명 총13명)은 피고 재개발조함에게 위 분양신청기간 내에 각자 단독으로 조합원 분양신청을 하였다.
(8) 피고 재개발조합은 2018. 7. 5. "원고들 13명 중 E를 제외한 나머지 12명은, 피고 조합설립인가 후에 E로부터 이 사건 집합건물 각 1세대씩을 양수하였으므로, 원고들 13명 전원은 대표조합원 1명을 통하여 (공동)분양신청을 하여야 함에도 불구하고, 각자 단독으로 분양신청을 하였으므로 이는 적법한 분양신청이 아니다"라는 이유로, 원고들 13명 전원을 현금청산자로 결정하는 관리처분계획을 수립하여 동래구청장으로부터 인가를 받았다.
나. 위 부산고등법원 판결 : 원고들 전부패소 즉 원고들에게 1개의 분양권이 인정됨에도 불구하고 각자 단독 분양신청하였으므로 전부 현금청산
부산고등법원의 판결이유는 대략 다음과 같다.
구 도시정비법 제19조(=현행 도시정비법 제39조) 제1항, 구 도시정비법 제48조(=현행 도시정비법 제76조) 규정에 의하면, 1개의 부동산을 여러 명이 공유하는 경우와 여러 명이 1개의 부동산을 소유하는 경우를 조합원 인정과 분양권 인정에 있어 동일하게 취급하는 것으로 보인다. 즉, 이러한 경우 모두 1인의 조합원만이 인정되고 1개의 분양권만이 인정된다.
원고들 주장에 따르면, 당초 1인이 다수의 부동산을 소유하던 중 양도(매도)로 인하여 여러 명이 다수의 부동산을 소유하게 된 경우, 조합원은 1인이나 분양권은 (소유자만큼)여러 개가 인정된다는 것으로, 이렇게 될 경우 "1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유하고 있는 경우 1주택을 공급"하도록 규정하고 도시정비법 제76조 1항 제6호를 잠탈하는 결과가 된다.
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p. s. 1. : 위 광주고법 판결만 신뢰하여 1인이 가진 다수의 부동산 중 일부 부동산을, 해당 재개발사업의 조합설립인가 후 취득(매수)하는 것은 리스크가 있다. 매매대금이 한 두푼인가?
p. s. 2. ; (혹시나 필요하다면) 위 부산고법 판결을 지지하는 문헌은, 안종화 부장판사 저, 재개발 재건축 법규의 이해와 실무, 법문사, 2022년, 제700면부터 제702면을 보면 되고, 위 광주고법 판결을 지지하는 문헌은, 안광순 변호사 저, 도시정비법 해설(하권), 진원사, 2020년, 제346면부터 제348면을 참고할 것.