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위 쟁점에 대하여 서울고법은 2021. 12. 10. 아래와 같이 판결을 선고하였다
(사건번호 : 서울고등법원 2020나2039878). 1. 이 사건 입주권에 관한 매매계약서 기재 : 2007년 3월경 매매계약임. 가. 매도인 : 피고 ### (1) 피고 ###는 서울 관악구 소재 이 사건 아파트 소유자이다. 이 사건 아파트 부지가 공익사업인 택지개발사업지구 내 공원부지로 편입되었다. (2) 피고 ####는, 이주대책으로, 위 택지개발사업지구 내 도시개발아파트 33평형을 공급받을 수 있는 지위를 부여받았다. 즉, 이 사건 아파트 입주권을 취득할 지위를 부여받았다. 나. 매수인 : D 외 1인으로 표시 (1) D : 공인중개사 000 라고 기재 --- D의 도장도 찍혀있다. (2) 외 1인 : 외 1인 표시 외에 이름, 주민등록번호, 주소 등의 기재가 전혀 없고, 도장도 날인되어 있지 않다. 즉, 계약서 자체만 봐서는 "외 1인"이 누구인지 전혀 알 수 없다. 다. 매매대상 물건표시 (1) 물건소재지 : 서울 관악구 이 사건 아파트 00동 00호 (2) 대상물건 : 도시개발아파트 입주권 라. 특약사항 : 생략 -- 이 사건 쟁점과 무관하므로 생략함. 2. 매매계약 체결 및 이후 경과 가. 매수인 D(공인중개사)와 매도인(피고 ###)는 위와 같이 매매계약서를 작성하였다. --- 매수인 란에는 "D 외 1인"이라고 기재되어 있으나, 매매계약서에는 "외 1인"이 누구인지 특정되어 있지 않다. 날인도 없 다. 나. 매수인 D는 계약체결 당일 매도인(피고 ###)에게 계약금을 지급하였다. 매도인(피고 ###)는 매수인 D에게 영수증을 작성. 건네주었다. 수령인 란에는 'D 외 1인"이라고 기재되어 있다. 다. 매수인 D의 아들이 잔금일부를 피고 ###의 어머니에게 지급하였다. 피고 ###의 어머니는 D의 아들에게 잔금일부 지급받았다는 영수증을 작성. 건네주었다. 수령인 란에는 "D 외 1인"이라고 기재되어 있다. 라. 이후, 원고 ***(=이 사건 민사소송에서, 매매계약서의 "외 1인"에 해당한다고 주장하는 사람)는 피고 ###에게 나머지 잔금을 지급하였다. 마. 이후, 피고 ###와 매수인(=D외 1인) 사이의 이 사건 입주권 매매체결에 대하여, 당시 시행된 주택법 제39조에 위반된다는 이유로, 피고 ###의 입주권이 무효가 되었고, 결국 피고 ###는 도시개발아파트를 공급받지 못하였다. ----------당시 시행된 주택법 제39조, 주택법시행령 제43조 : 이 사건 입주권과 같은 권리의 양도. 양수(매매. 증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함)를 금지하고 있고, 이에 위반하여 양도. 양수한 자에 대하여는 국토교통부장관 또는 사업주체가 그 입주권을 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있었다.-------------------- 바. 이에 원고 ***는 피고 ###를 상대로 아래 제3항, 제4항과 같은 소장을 제출하였다. 3. 이 사건 민사소송의 당사자 가. 원고 : *** ---- 자신이 위 매매계약서의 "외 1인"에 해당하는 사람이라고 주장. 나. 피고 : ### 4. 원고 ***의 소장 가. 피고 ###는 이 사건 아파트 수분양권을 취득하지 못하여 수분양권이 발생하지 않았으므로, 이 사건 매매계약이 이행불능되었다. 나. 이에, 원고 ***는 이 사건 매매계약을 해제한다. 다. 피고 ###는 원고 ***에게 원상회복으로 이 사건 매매계약과 관련하여 지급받은 금 2억 0000만원을 반환하라. 5. 기존 대법원 판결 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름을 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우(즉, 이 사건 매매계약처럼 실제 계약체결행위자의 이름에 "외 0인"을 부가하는 형태), 비록 실제 계약을 체결한 행위자가 당시 계약금 마련 과정에서 일부 자금을 출연한 사람이거나 장래 중도금 및 잔금의 지급과정에서 예상되는 제3자의 투자자 등을 "외 0인"에 해당하는 공동매수인으로 추가시키려는 내심의 의사를 가지고 있었다고 하더라도, 계약 체결시나 그 이후 합의 해제 시점까지 매도인에게 "외 0인"에 해당하는 매수인 명의를 특정하여 고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정하거나 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 계약의 매수인 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가 이루어진 부분으로서 실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603판결 등 참조). 6. 위 서울고법 판결 가. (여러가지 사실관계를 종합할때) 이 사건 매매계약의 당사자(매수인)은 원고 ***가 아니라 D이다. 따라서 원고의 청구를 전부 기각한다. 나. (예비적으로 판단하는 점) 설서 원고 ***가 이 사건 매매계약의 매수인이라고 하더라도, 매매계약의 이행불능을 이유로 매매계약을 해제하고자 하는 경우에는 그 이행불능이 채무자(매도인 ###)의 귀책사유가 있어야 한다. 그런데, 이 사건 매매계약의 경우, 원고 ***는 이 사건 매매계약체결 당시 @@공사의 고위직 직원이어서 당시 법령상 이 사건 입주권 매매가 금지되어 있음을 누구보다도 잘 알고 있는 상태에서 스스로의 판단에 따라 이 사건 매매계약을 체결한 점, 원고 ***는 @@공사의 고위직 직원이기에 당시 법령 위반행위가 적발되면 그 후 입주권이 무효화될 수 도 있다는 점에 대해서도 잘 알고 있을 것으로 보이는 점, 피고 ###는 이 사건 분양 신청 당시 철거주택(이 사건 아파트) 외에 다른 주택을 소유하는 등의 수분양권 취득요건을 갖추지 못하였다고 볼 수 있는 사정이 없는 점을 종합하면, 이 사건 매매계약의 이행불능은 매도인인 피고 ###에게 귀책사유가 없다. 따라서 계약해제를 이유로 한 원상회복청구도 기각한다. P. s. 1. 일반적인 매매계약이라면, 공동매수를 하는 경우에는, 공동매수인을 각각 특정하여 기재하여야 한다. 당사자의 동일성을 특정할 수 있는 성명, 주민등록번호, 주소, 날인 또는 서명 등. 2. 한때 LH 사태로 시끄러웠는데, 이 사건 매매계약은 2007년도 매매계약이다. 즉, 지금으로부터 15년전의 매매계약인데, 당시 주택법상 입주권 양도양수가 무효화될 수 있음에도, 당시에도 이러한 관련 법령을 잘 알 수 있는 위치에 있는 공기업 임원의 입주권 매매계약 사례인 것이다. |