지주택의 매도청구소송과 매매대금(시가) 산정 : 개발이익을 포함하되, 미실현.현실화되지 않은 미실현 개발이익은 포함하지 않는다(제한적인 개발이익의 반영)

지역주택조합의 문제점은 언론을 통해 자주 나오고 있지만, 현실에서는 지역주택조합이 토지소유자를 상대로  

주택법에 근거한 매도청구소송을 제소하는 경우가 있다. 이 경우, 토지소유자로서는 강제로 매매를 당하는 상황에 놓이게 되는 바, 이 경우 토지소유자로서는 자신의 토지(건물)에 대하여 최대한 고액의 매매대금을 지급받고서 해당 토지(건물)을 매매해야 한다.

 

대법원은 주택법상 매도청구권 행사에 따른 매매대금(시가) 산정시, 위 매매대금에는 "개발이익"이 포함된다고 해석한다.

 

그런데, 도대체 개발이익이란 무엇인지? 위 개발이익에는 어떠한 이익이 포함되는지? 여전히 많은 문제점이 있다.

개발이익의 포함범위를 넓게 잡을 것을 것인지 아니면 좁게 잡을 것인지에 따라서, 매매대금(시가)의 금액에 큰 차이가 있을 수 있다.

 

 

아래 1심, 2심, 대법원 판결은 이를 극명하게 보여준다.

 

 

 

1. 성남지원 2015가합202878판결

 

- 1심 소송계속 중, 동일한 감정평가사가 2개의 감정평가를 실시함. 즉, 아래 1차 감정평가와 2차 감정평가를 실시함.

 

 

가. 1차 감정평가 : 매매대금(시가) 약 23억원

 

- 공시지가기준법에 의하여, 이 사건 토지의 매매대금(시가)을 산정함.

 

- 비교표준지에 비교할때, 이 사건 토지는 가로조건, 획지조건 등에서 열세하다고 평가.

 

- 위와 같은 감정평가는, 이 사건 토지의 현재의 현황을 전제로 한 것으로 보임.

 

 

나. 2차 감정평가 : 매매대금(시가) 약 49억원

 

- 공시지가기준법에 의하여, 이 사건 토지의 매매대금(시가)를 산정함.

 

- 비교표준지와 비교할때, 이 사건 토지는 가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정적조건 등이 모두 우세하다고 평가.

 

- 위와 같은 감정평가는, 이 사건 지구단위계획에 따른 도시계획시설인 기반시설이 설치되고, 이 사건 주택건설사업계획승인에 따른 주택 및 부대.복지시설에 관한 주택건설사업이 준공되어 이 사건 부동산이 아파트단지의 부지로 사용되며, 이 사건 부동산에 접하고 있는 일단의 토지들 역시 아파트단지의 부지로 사용되고, 이 사건 주택건설사업이 시행되는 지역 내외에 위 지구단위계획에 따른 도로, 공원, 녹지 등의 기반시설이 설치되어 있는 상태를 전제로 함.

 

 

다. 위 1심 판결 선고 결과 :   위 2차 감정평가 채택함.

 

- 1차 감정평가는, 주택건설사업이 완공되어 이 사건 부동산이 아파트단지 내의 토지로 사용되는 것을 전제로 그 기대이익을 반영하였다고 보기 어렵다. 따라서 1차 감정평가를 채택하지 않는다.

 

- 2차 감정평가는, 이 사건 부동산의 개발이익을 적정하게 반영한 것으로 보인다. 따라서 2차 감정평가를 채택한다.

 

 

 

2. 지역주택조합에서 1심 판결에 불복하여, 항소를 제기함.

 

 

 

3. 서울고법 2016나2059110판결 :  위 1차 감정평가를 채택함.

 

가. 지역주택조합이 주택법에 기한 매도청구소송 제기시 매매대금 산정 법리

 

 

사업주체가 사용권원을 취득하지 못한 토지 소유자를 상대로 구 주택법 제18조의2에 의한 매도청구권을 행사하면,

 

그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지나 그 지상 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바,

 

이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택건설사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택건설사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 당해 사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2008다21549,21556,21563판결 등 참조).

 

 

나. 각 감정결과의 채부

 

살피건대

 

1차 감정평가 결과를 기초로 이 사건 부동산의 시가를 산정하는 것이 타당하다고 할 것이고,

그에 따르면 이 사건 부동산의 해당 매매일자를 기준으로 한 시가는 2,346,120,000원이 된다.

 

① 1차 감정 당시 이 사건 부동산에 주택건설사업이 진행될 것을 전제로 아파트로 이용중인 ‘광주시 ○○동 (지번 4 생략) 대 22,990.5㎡’를 비교표준지(공시지가표준지)로 선정하여 위 토지의 공시지가를 기준으로 평가하되,

 

공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 지역요인, 개별요인 등을 비교분석하고,

그 외의 기타요인으로 인근 지역 내 유사 평가·거래사례 등을 종합적으로 참작하는 공시지가기준법을 채용하여

이 사건 부동산의 해당 매매일자를 기준으로 한 시가를 2,346,120,000원으로 평가하였다.

 

감정인은 '시점 당시 당해 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함하여 평가하되, 현실화·구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래비용부담을 전제로 한 개발이익은 포함하지 아니하였다’는 취지로 회신하였는바,

이러한 1차 감정결과에는 개발이익이 적절히 반영된 것으로 보인다.

 

 

② 감정인은 1차 감정에서 개별요인과 관련하여 이 사건 부동산이 비교표준지보다 가로의 폭, 구조 등에서 열세하다고 보아 가로조건의 격차율을 0.88로 적용하였고, 이 사건 부동산이 비교표준지보다 지반, 지세 및 성숙도 등에서 열세하다고 보아 획지조건의 격차율을 0.65로 적용하였다. 

 

매도청구권의 행사대상이 되는 토지의 가격에 대한 평가는 그 토지의 속성에 따라 달라질 수밖에 없는 점 등에 비추어

 

감정인이 1차 감정에서 이 사건 부동산이 비교표준지보다 열세하다고 보아 가로조건의 격차율을 0.88로, 획지조건의 격차율을 0.65로 각 적용한 것에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.

 

③ 피고(토지소유자 즉 매도청구소송의 상대방)는

 

비교표준지의 아파트 용적률은 179.03%이고, 이 사건 부동산에 건설되는 아파트 용적률은 199.59%로 이 사건 부동산의 행정조건이 비교표준지보다 우세함에도

 

감정인이 1차 감정에서 이 사건 토지의 행정조건이 비교표준지와 대등한 것으로 평가한 것은 위법하다고 주장하나,

 

위와 같은 사유만으로 감정인의 1차 감정이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 할 수 없다.

 

 

④ 2차 감정은 이 사건 사업계획승인에 따른 공동주택과 부대복리시설에 관한 주택건설사업이 완료되어 이 사건 부동산이 아파트단지의 부지로 사용되고, 이 사건 부동산에 접하고 있는 일단의 토지들 역시 아파트단지의 부지로 사용되며, 이 사건 사업이 시행되는 지역 내외에 이 사건 지구단위계획결정에 따른 도로, 공원, 녹지 등의 기반시설이 설치되어 있는 상태를 전제로 이루어진 것이다.

 

그러나 앞서 본 법리에 의하더라도 ‘개발이익’을 반영한다는 것은

 

 

주택건설사업이 모두 완료되는 장래의 상황을 가정하여 그와 같은 미래의 특정 시점에서 실현될 개발이익을 현재 가치로 환산하여 매매대금에 포함시켜야 한다는 취지로는 볼 수 없고,

 

 

다만 매도청구권 행사 당시까지 주택건설사업 시행으로 인하여 발생, 형성되는 개발이익을 그 시가로 산정하여야 한다는 뜻으로 보아야 한다.

 

 

이러한 견지에서 볼 때, 이 사건 사업계획승인에 따른 주택건설사업이 완료된 상태를 상정하고 한 감정인의 2차 감정결과는 이 사건 부동산의 매매대금을 결정하는 자료로 원용하기에는 적절하지 않다고 여겨진다.

 

4. 대법원 2017다218248판결 : 2심 판결 정당.  

 

- 매도청구권 행사에 따른 시가 산정에서, 가격시점 당시를 기준으로 그 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익은 포함하여 평가하여야 하나, 현실화. 구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래비용부담을 전제로 한 개발이익은 포함해서는 안된다. 1차 감정평가가 적정함.