아래는 대법원 2020. 8. 20. 선고 대법원 2017다260636판결이다.
1. 소송당사자
-원고들 : 재개발정비사업 주택임차인들
-피고 : 주택재개발정비조합
2. 사실관계
가. 원고들은 피고가 사업을 진행하는 주택재개발정비구역에 있는 서울 00구 00번지에 관하여 2013. 2. 25. 소외인(임대인 겸 건물주)과 보증금 8,500만 원, 기간 2013. 2. 25.부터 2015. 2. 24.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고,
그 무렵 소외인에게 보증금을 모두 지급한 후 2013. 3. 4. 전입신고를 하였다.
나. 서울 00구청장은 2014. 12. 8. 피고 조합의 관리처분계획을 인가하였다.
다. 피고는 2014. 12. 27.경 세입자를 포함한 조합원들에게 ‘이주비 신청 접수기간은 2015. 1. 6.부터 2015. 1. 20.까지, 이주기간은 2015. 1. 21.부터 2015. 6. 21.까지, 조합원의 경우 이주를 빨리할수록 이주촉진비를 지급하는데,
세입자를 포함하여 공가 확인 후 지급한다’는 내용의 이주안내문을 발송하였다.
라. 원고들은 2015. 1. 15. 소외인에게 위 임대차계약을 해지한다고 통고하면서 보증금의 반환을 요구하였다.
마. 서울 00구청장은 2015. 3. 12. 위 관리처분계획인가를 고시하였다.
바. 원고들은 보증금을 반환받지 못하자 서울00지방법원에 지급명령을 신청하여 2015. 3. 20.자 지급명령이 2015. 5. 9. 확정되었고, 이를 집행권원으로 하여 소외인(임대인 겸 건물주)이 피고에 대해 가지는 수용보상금 채권에 관하여 서울00지방법원으로부터 채권압류 및 추심명령을 받았다.
사. 원고들은 피고 조합이 위 소외인을 피공탁자로 한 수용보상금의 배당절차에서 임대차보증금 전액을 돌려받지는 못하였다.
아. 이에 원고들은 재개발조합을 상대로 (배당에도 불구하고 부족한) 임대차보증금의 반환을 청구하는 민사소송을 제소하였다.
3. 쟁점 : 임차인이 (구)도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라서 임대차계약을 해지하고 사업시행장인 재개발정비조합
을 상대로 임대차보증금반환청구권을 행사할 수 있는 시기
4. 위 대법원 판결 : 원고들(임차인들) 승소 취지
가. 판결요지
(구)도시정비법 제49조 제6항 본문에 따라 관리처분계획인가의 고시가 있을 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 (구)도시정비법 제54조에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다.
이에 따라 사업시행자는 관리처분계획인가의 고시가 있게 되면 위 조항을 근거로 정비구역 내에 있는 토지 또는 건축물의 임차권자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있다.
그 결과 임차권자는 임대차기간이 남아 있더라도 자신이 점유하고 있는 임대차목적물을 사업시행자에게 인도하여야 할 의무를 부담하게 되고 이로 인해 정비사업이 진행되는 동안 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 된다.
따라서 임차인은 원칙적으로 관리처분계획인가의 고시가 있다면 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 (구)도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다.
다만 관리처분계획인가의 고시 이전이라도 정비사업 계획에 따라 사업시행자에 의한 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이루어지는 등으로 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는, 임차인은 (구)도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 임차인이 관리처분계획인가의 고시 이전에 해지권을 행사할 수 있는 특별한 사정이 있는지는, 정비사업의 진행 단계와 정도, 임대차계약의 목적과 내용, 정비사업으로 임차권이 제한을 받는 정도, 사업시행자나 임대인 등 이해관계인이 보인 태도, 기타 제반 사정을 종합적으로 고려하여 개별적·구체적으로 판단하여야 한다.
나. 이 사건의 검토
(1) 원고들은 2015. 1. 15. 소외인에게 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였는데, 비록 원고들의 해지 시점이 관리처분계획인가의 고시 이전이기는 하지만 이때는 이미 서울 00구청장이 피고의 관리처분계획을 인가하여 가까운 시일 내에 관리처분계획인가의 고시가 있을 것으로 예상되던 시기였다.
(2) 사업시행자인 피고 조합 역시 관리처분계획이 인가된 후 정비구역 내에 거주하고 있던 세입자와 조합원들을 상대로 이주안내문을 발송하여 정해진 이주기간 내에 이주할 것을 요구하고 있었다.
(3) 피고 조합이 정한 이주기간도 원고들이 해지권을 행사한 후 불과 며칠 후인 2015. 1. 21.부터 시작되는 것으로 예정되어 있었다.
(4) 이러한 사정에 비추어 보면, 원고들이 관리처분계획인가의 고시 이전에 임대차관계를 유지하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다.
(5) 결론 : 원고들은 임대차계약을 해지하고 사업시행자인 피고 조합을 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다.