보상평가에서, 환경조건 비교 사례 (공법상 제한과 연결된 사례)

아래는 대법원 94누10788판결이다.

(환경조건 비교에 관한 이해를 돕고자 판결이유를 재구성하여 인용한다.)

1. 판결이유

가.  공법상 제한을 받는 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우는 물론 당초 목적사업과 다른 목적의 공공사업에 편입 수용되는 경우에도 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것이다(대법원 88누11797 판결, 대법원 91누4324 판결).      

나.  원심(2심) 판결

(1)  이 사건 토지를 포함한 그 주위 토지가 1977.7.9. 도시계획시설인 대치 제2근린공원의 용지로 도시계획결정이 됨으로써 이 사건 토지에 대하여 수용 당시까지 도시계획법에 의한 이용제한이 가하여져 왔는데, 

만약 위와 같이 도시계획시설인 공원용지로 결정되지 않았더라면

이 사건 토지의 전면은 위와 같이 공원용지로 결정되지 않은 그 주변 토지와 같은 상가지대로, 후면은 주거용 부지로 활용되었을 것으로 추정되며,

위와 같이 공원용지로서 이용제한이 가하여진 결과 이 사건 토지의 수용 당시 이용현황과 같이 상업 및 주거지대로서 환경이 성숙되지 않게 되었던 것이라는 사정이 엿보인다.

(2) 그럼에도 불구하고, 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가는 모두 그 감정서상에는

이 사건 토지에 관하여 도시계획법 제2조 제1항 제1호(원심판결의 제2호는 오기로 보인다) (나)목 소정의 도시계획시설인 공원용지로 결정됨으로 말미암아 생긴 이용제한은 이를 고려하지 않고 평가한다고 하면서도,

개별요인 중 환경조건에 관한 품등비교를 함에 있어서는

결과적으로 이 사건 토지가 위와 같이 도시계획시설인 공원용지로서 이용제한을 받게 됨으로써 초래된 현실이용상황만을 기초로 하여 평가하였던 것으로 보인다.

(3) 따라서 이의재결의 기초가 된 감정기관의 감정평가는 모두, 그 평가방법에 있어서 관계법령이 정한 모든 가격결정요소들을 제대로 참작하여 한 것으로 볼 수 없으므로, 결과적으로 위법하다.

(4) 이에 개별요인 중 환경조건에 관한 평가를 달리한 법원 감정인의 감정평가를 기초로 하여 이 사건 토지의 정당보상액을 산정한다.

다. 대법원 판단 :  위 원심(2심)판결이 옳다. 즉, 재결 감정평가가 잘못되었다.

"재결 감정평가는 (감정서의 전반부에서는) 이 사건 토지에 대하여 공법상 제한(개별적 제한)을 받지 않는 상태로 보상평가를 한다고 하면서도, (막상 감정서의 "환경조건 비교"에 들어가서는) 이 사건 토지에 대하여 공법상 제한(개별적 제한)을 받는 상태를 전제로 한 보상평가를 하였다. 이는 잘못이다, 즉, 감정서의 앞. 뒤 말이 다르네? 라는 취지"