보상선례(또는 거래사례)를 참작하여 그 밖의 요인 보정을 하는 경우에, 보상선례와 평가대상토지의 개별요인 비교시 산정요인 기재방법

다음은 2013두2587판결이다.

이는, 필자가 이전에 게시한 "해운대 엘시티 인근 토지에 알박기 사건 전에 해당 건설사와 부산도시공사 사이에 8년간의 토지보상금 소송이 있었다는 취지의 글에서 인용한 대법원 판결"이기도 하다.

1. 쟁점

- 토지수용·사용에 따른 보상액 평가를 위한 감정평가서의 산정요인 기재 방법

- 보상선례를 보상액 산정요인으로 반영하여 평가하면서 보상선례와 평가대상 토지의 개별요인을 비교하여 평가한 내용 등 산정요인을 명시하지 않은 감정평가서를 기초로 보상액을 산정하는 것이 적법한지 여부(위법하다)

2. 대법원 판결 요지

- 토지의 수용·사용에 따른 보상액을 평가할 때에는 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적·종합적으로 참작하여 그 요인들을 모두 반영하여야 하고, 이를 위한 감정평가서에는 모든 산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요인들이 평가에 미치는 영향을 수치적으로 나타내지는 않더라도 그 요인들을 특정·명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득할 수 있을 정도로 설명을 기재하여야 한다.

이는 보상선례를 참작하는 것이 상당하다고 보아 이를 보상액 산정요인으로 반영하여 평가하는 경우에도 마찬가지라 할 것이다.

- 감정평가서에는 '보상선례토지'와 '평가대상인 토지'의 개별요인을 비교하여 평가한 내용 등 산정요

인을 구체적으로 밝혀 기재하여야 한다. 따라서 보상선례를 참작하면서도 위와 같은 사항을 명시하지

않은 감정평가서를 기초로 보상액을 산정하는 것은 위법하다.

3. 이 사건의 경우

가. 원심(=부산고등법원)이 그 감정촉탁결과를 채용한 감정인이 취한 보상선례 참작방법은,

먼저 비교표준지 공시지가를 기준으로 대상토지의 가격을 산출한 다음, ‘기타요인’ 보정으로 보상선례를 참작하는 보정율을 추가하여 적용하는 방식으로 되어 있지만,

산식의 구조로 볼 때, 결과적으로는 비교표준지와 상관없이 보상선례토지와 대상토지 사이에 가격대비를 한 것이 보상액 산출의 직접적인 근거가 되고 있다.

위와 같은 방식의 평가는 '보상선례토지'와 '대상토지'를 비교할 수 있는 자료가 충분한 경우라야 활용될 수 있고,

그 감정평가서에도 비교표준지를 기준으로 한 평가방식에 준하여 시점수정, 지역요인, 개별요인 등 모든 산정요인에 관한 구체적인 내용이 포함되어 있어야 하며,

양 토지의 개별요인을 품등비교함에 있어 구체적으로 어떤 요인들을 어떻게 비교하였는지 납득할 수 있는 설명이 있어야 한다.

나. 그러나 원심이 채용한 위 감정평가서 중 보상선례 참작에 관한 ‘기타요인’ 보정 항목을 보면,

격차율 산정의 기초가 되는 보상선례 기준  대상토지 가격을 구함에 있어 그 요소가 되는 개별요인 등에 관하여 ‘보상선례보다 개별요인 우세함’이라는 기재와 그 격차율 수치가 ‘1.652’라고 되어 있는 것이 사실상 전부여서,

결국 격차율의 산정 결과에 해당하는 수치만이 나타나 있을 뿐

어떤 이유로 그와 같은 결과치가 산출되었는지에 관하여 객관적으로 납득할 수 있는 설명이 전혀 없다.

다.   위와 같은 감정평가서에 의한 평가는 토지수용보상액의 평가방법을 어긴 것으로서 위법하다.

이에 기초하여 이 사건 토지의 보상액을 산정한 원심(부산고등법원)의 조치 역시 위법하다.