부동산경매에서, 입찰자는, 집행관이 작성하는 현황조사보고서의 기재내용을 절대적으로 신뢰해서는 안된다.

1. 유치권부존재확인소송이나 가짜임차인을 이유로 한 배당이의 소송 등에서,

관련 부동산경매절차에서 집행관이 작성한 현황조사보고서의 기재내용에 대한 증명력을 다투는 경우가 있다(물론 소송현실에서는, 현황조사보고서에 유치권자나 임차인이 있는 것으로 조사. 보고되어 있는 경우에도, 이를 인정할 수 없다면서, 유치권부존재확인소송이나 배당이의소송도 종종 발생한다).

예컨대, 부동산경매절차에서 작성된 "현황조사보고서"를 보니, 상대방(예: 유치권자의 해당

경매부동산 점유)이 없는 것으로 기재되어 있어, 이를 신뢰하고 입찰하여 낙찰을 받았는데,

뒤늦게 유치권자라고 주장하는 자가 나타나서, 고액의 공사대금청구권이 있음을 이유로 해당 경매부동산에 대한 유치권자라고 주장하면서 해당 경매부동산을 점유하고 있다고 하자.

만약, 불측의 유치권이 인정되는 경우, 낙찰자는 상당한 경제적 손실을 입을 것이다.

위와 같은 경우에, 경매법원의 집행관이 작성한 현황조사보고서의 기재내용을 믿은, 낙찰자의 신뢰는 보호받을 수 있을까?

2. 낙찰자의 신뢰는 크게 2가지 국면에서 법적 문제를 일으킬 수 있다.

가. 첫째, 낙찰자와 해당 경매부동산에 이해관계를 주장하는 상대방(예: 유치권자, 임차인)사이의 민사소송에서, 낙찰자는 현황조사보고서의 기재내용을 믿은 신뢰가 보호받아야 한다고 주장할 수 있을 것이다.

이 경우, 집행관이 작성한 현황조사보고서의 기재내용을 그대로 믿었기에, 낙찰자는 일견 민사소송에서 유리한 지위를 차지할 수 있지만, 이러한 신뢰는 소송에서 절대적으로 승소판결을 보장하지는 못한다.

현황조사보고서의 기재내용은, 절대적인 것이 아니며, 현황조사보고서의 기재내용에 대하여 법률상의 추정력을 인정하지도 않는다.

즉, 상대방(유치권자, 임차인)의 입증정도에 따라서는 상대방이 승소할 가능성은 열려있다.

나. 둘째, 낙찰자와 상대방(유치권자, 임차인) 사이의 민사소송에서 패소한 뒤, 낙찰자가 해당 경매부동산에 대하여 현황조사보고서를 작성한 집행관과 집행관이 소속된 국가를 상대로 손해배상청구소송을 제소하는 경우이다.

이러한 손해배상소송의 승패는, 집행관이 경매절차에서 현황조사를 함에 있어 집행관의 주의의무위반 여부와 관련된 문제이다. 이에 관하여는 여러가지 대법원 판결들이 있다.

⇒ 예컨대, 대법원 2009다40615판결 :

"경매절차에 있어서 부동산현황조사 및 매각물건명세서의 작성은 매각대상 부동산의 현황을 정확하게 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 물건에 관하여 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 그 목적이 있다( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 부동산현황조사를 하는 집행관은 집행법원에 대하여는 물론 부동산의 매수희망자에 대한 관계에서도 목적부동산의 현황을 가능한 한 정확하게 조사할 주의의무를 부담하고, 집행관이 현황조사를 행함에 있어서 통상 행하여야 하는 조사방법을 채택하지 아니하거나 조사결과에 대하여 충분한 검토 및 평가를 하지 아니하여 그 기재 내용과 목적부동산의 실제 상황 사이에 간과하기 어려운 차이가 발생한 경우에는 집행관이 그 주의의무를 위반하였다고 인정할 수 있다. 

     

한편 민사집행법 제85조 제1항은 집행관에 의한 부동산현황조사의 대상으로 부동산의 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등 임대차관계에 관한 사항을 포함하여 정하고 있고, ‘부동산 경매·입찰절차에서 현황조사시 유의사항’( 대법원 재판예규 제880호)은 “현황조사의 대상이 주택인 경우 임대차관계의 확인을 위하여 매각부동산 소재지에 주민등록전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등·초본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부하여야 한다”고 정하고 있다. 그러므로 집행관은 주택에 대한 현황조사시 임대차관계의 확인을 위하여 그 주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 주의의무가 있다고 할 것이다. 

              

그런데 구 주민등록법 시행령(2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제9조 제3항은 “공동주택에 관한 주민등록표 등 주민등록 관계서류의 주소는 지번 다음에 건축물관리대장 등에 따른 공동주택의 명칭과 동·호수를 기록한다”고 정하고 있다. 그렇다면 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관으로서는 위와 같이 그 공동주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인함에 있어서 다른 특별한 사정이 없는 한 전입신고가 구 주민등록법 시행령 제9조 제3항에 따라 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택의 명칭과 동·호수로 이루어졌을 것이라는 전제 아래 그 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지를 확인하면 족하고 그와 다른 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지 여부까지 확인할 주의의무가 있다고 할 수 없다. 이는 그 공동주택의 외벽에 건축물관리대장 등에 표시된 명칭과 다른 명칭이 표시되어 있다고 하여도 기본적으로 달리 볼 것이 아니다."

3. 관련 법령

 민사집행법 제85조(현황조사)

① 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(차임) 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.

② 집행관이 제1항의 규정에 따라 부동산을 조사할 때에는 그 부동산에 대하여 제82조에 규정된 조치를 할 수 있다.

p.s 필자는 변호사로서 일하면서 오래전에 소송대리를 한 2개의 유치권부존재확인소송이 기억납니다.

필자는 소송대리인으로서, 한건은 낙찰자를 소송대리하여 유치권자를 상대로 소송을 제소하였는데 패소를, 한건은 낙찰자가 유치권자를 상대로 소송을 제소하였는데 유치권자의 소송대리인으로서 승소를 하였습니다.

둘다 현황조사보고서의 기재내용을 주된 공격.방어방법으로 문제삼은 사례인데,

한건은, 투자 목적으로, 경매를 통해 재건축 아파트를 낙찰받은 사람의 사례인데, 낙찰자는 현황조사보고서에 유치권자나 유치권자(공사업자)의 점유사실이 기재되어 있지 않으므로, 유치권자의 유치권이 허위이거나 아니면 경매개시기입등기 이후에(즉, 압류의 효력이 발생한 이후에) 유치권자가 점유를 개시하였으므로, 종국에는 허위유치권이거나 유치권으로서 낙찰자에게 대항할 수 없다는 주장(공격)을 하였는데, 유치권자는 경매개시기입등기 이전부터 점유를 하였다는 사실을 입증하였습니다. 결국, 낙찰자가 패소하였습니다. 낙찰자를 소송대리하였던 필자도 안타까웠습니다.

다른 한건은, 낙찰자가 유치권자(공사업자)를 상대로 유치권부존재확인소송을 제소하였는데, 낙찰자의 소송대리를 한 어느변호사님께서 고등법원에 제출한 항소이유서에서 "현황조사보고서에 기재되지 않은, 유치권을 인정한 사례를 보지 못하였다."는 취지의 주장을 하였습니다. 어쨌든, 필자는 유치권자(공사업자)의 소송대리를 하였는데, 비록 현황조사보고서에는 기재되어 있지 않지만, 적법한 유치권자임을 여러가지 증거로 입증하여 승소하였습니다. 낙찰자는 고등법원에서 패소판결을 받은 후, 대법원에 상고하면서 대법관 출신 변호사를 선임하였는데, 그럼에도 대법원에서도 결론이 달라지지는 않았습니다.

위 2개의 판결은, 필자에게 '입찰자가 현황조사보고서를 쉽게 신뢰하였다가는 큰일 날 수 있다'는 메세지를 남겼습니다.