재건축정비사업 구역 내 토지의 현황과 지목이 '도로'이고, 위 정비사업시행후에도 도로로 사용될 예정인 경우에 해당토지(도로)의 매매대금 산정을 위한 감정평가방법(대법원 2020다238349판결)
아래는 대법원이 2022년 7월 14일 선고한 대법원 2020다238349 소유권이전등기 청구 사건이다.
1. 소송당사자
가. 원고 : 신반포0차 00아파트 재건축조합
나. 피고 : 위 재건축 사업구역 내 토지소유자
2. 사건 개요
가. 원고 재건축조합이, 도시정비법에 따라 피고(토지소유자)를 상대로 "매도청구권을 행사"하여 피고 소유의 해당토지에 대한 "소유권이전등기청구"를 구한 사건이다.
나. 피고 소유 토지의 특성
(1) 현황 : 도로
(2) 지목 : 도로
(3) 재건축정비사업 시행후에 예정된 해당토지의 사용 : 원고 재건축조합이 해당토지의 소유권을 취득한 후, 해당토지를 정비기반시설인 '도로'로 새로 설치한 후, 해당 지방자치단체에 무상귀속시킬 예정(운명).
3. 쟁점 : 재건축사업구역 내 현황 및 지목이 도로이고, 사업시행후에도 도로로 사용될 예정인 토지에 대한 시가 감정방법
4. 2심판결(서울중앙지방법원)
이 사건 토지를 공동주택 부지의 일부가 된다고 보아
재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 한다고 판단함.
5. 위 대법원 판결이유 : 이 사건 토지는 "도로"인 현황대로 감정평가해야 한다는 취지.
가. 재건축사업의 사업시행자가 정비구역 내 토지소유자에 대하여 구 「도시 및 주거환경정비법」 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되고 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지의 객관적 거래가격이다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조).
도로로 점유․사용되는 토지의 거래가격은 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때 등의 사정이 없는 한 원칙적으로 도로로 제한된 상태, 즉 도로인 현황대로 감정평가하여야 한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다60866 판결 참조).
나. 피고 소유의 이 사건 토지는,
1970년대 아파트지구기본개발계획 당시부터 도로로 사용되어 왔고 이후 도시계획시설(도로)로 결정ㆍ고시되었으며,
이 사건 재건축사업구역 정비계획 고시에서도 도로로 결정ㆍ고시되었고,
현재 지목도 도로임.
또한 원고가 이 사건 토지를 취득하여 정비기반시설로 새로 설치한 다음 지방자치단체에 무상 귀속시킴으로써 재건축사업 시행 후에도 공동주택 부지가 아닌 도로로 사용될 예정임.
다. 결국 이 사건 토지는 "인근 대지"가 아니라 "도로"인 현황대로 평가해야 한다. 2심판결 파기.
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p. s. 1. 재건축조합이 시행하는 재건축정비사업 구역내 "도로"인 토지, 지역주택조합이 시행하는 공동주택건설 사업부지내 "도로"인 토지는,
(1) 위 "도로"가 위 재건축정비사업/주택건설사업의 "공동주택 부지"로 편입. 사용되는(될) 경우에는 "인근 대지"와 같이 감정평가하여 (도로를 전제로 하여 감정평가하는 경우와 비교할때) 고액의 매매대금을 지급받게 된다.
(2) 그러나, 이 사건과 같은 경우 즉 지목. 현황이 도로이고 나아가 재건축정비사업/주택건설사업에서도 정비기반시설/도시계획시설(도로)로 편입. 사용되는(될) 경우에는 "인근 대지"와 같이 고액으로 감정평가하는 것이 아니라 해당토지의 현황인 "도로" 그대로 감정평가한다. 따라서 (인근 대지 가격으로 감정평가하는 것과 비교하면) 최대 1/3 수준의 매매대금만을 지급받게 된다.
----- 따라서 이 사건 도로인 토지의 감정평가를 어떻게 할 것인가는 해당토지 소유자 입장에서는 중요한 문제이다. 즉, 매매대금 결정에 있어서, 해당도로의 면적이 상당하고, 해당도로가 속한 입지가 지가가 높은 지역이라면, 수천만원~수억원(수십억원)의 금액차이가 발생할 수 있다.
p. s. 2. 사업시행자가 재건축사업구역 내 도로인 토지, 지역주택조합의 시행하는 공동주택건설사업부지 내 도로인 토지에 대한 소유권을 취득하는 방법은
(1) 해당법률(도시정비법, 주택법)에 따라 매도청구권을 행사하는 방법으로 나타나기도 하고(법원에는 "민사소송"으로 제소되고, "소유권이전(등기청구)" 등으로 사건명이 표기된다),
(2) 토지보상법에 따라 "협의취득--재결" 순서로 "협의취득 또는 공용수용(강제수용)"하는 방법으로 나타나기도 한다(법원에는 "행정소송"으로 제소되고, 행정소송에 앞서 지방토지수용위원회/중앙토지수용위원회의 "재결절차"를 선행해야 한다.)
-------------실무에서는, 흔히, 주택부지로 편입. 사용될 예정이면 "매도청구권 행사"를, 기반시설(도로)로 편입. 사용할 예정이면 "재결을 통한 공용수용절차"를 밟는 게 많아 보이는데,
이 사건은 정비기반시설(도로)로 편입. 사용할 예정이나 "매도청구권을 행사(--소유권이전청구)하는 방법"에 따른 특징이 있다.
p. s. 3. 수년 전, 어떤 사람이 "임야(현황, 지목 전부 임야)"를 소유하고 있었는데, 경남 000시 000동 00지역주택조합이 시행하는 공동주택건설사업과 관련하여, 해당 임야가, 공동주택건설사업부지 내 주택부지가 아니라 도시계획시설(공원)부지에 편입. 사용될 예정이어서, 많이 아쉬워하던 기억이 있다.