수인이 각각 분양신청권(분양자격)이 있음에도 불구하고 1개의 분양신청(분양권)만 행사한 경우에 그 적법성 여부(2019년 서울행정법원 판결)
아래 판결은, 안종화 저, 재개발 재건축 법규의 이해와 실무, 법문사, 2022년, 제631면에서 인용고 있는 서울행정법원 2019구합63089판결이다(확정).
공유자들은 각각 단독으로 독립된 분양신청권(분양대상자격)을 갖지 못하여 그 수인을 1인의 분양대상자로 한다. 그런데, 아래 판결 사례는 수인이 각각 단독으로 분양신청권(분양자격)을 가짐에도 불구하고 그 수인이 1개의 분양(신청)권만을 행사한 경우이다(분양신청권의 일부포기).
1. 소송당사자
가. 원고 A, B (2명) : 조합원분양신청을 한 기존 조합원(=각 다세대주택 소유자)로부터 해당 물권을 각 매수하여 승계한 사람들
나. 피고 : 서울 동대문구 소재 00 재개발정비조합
2. 사실관계
가. E 라는 사람은, 서울 동대문구 I 동 소재 2층 다세대주택(3세대) 중 2세대(=1층 K호, 2층 L호)의 소유자이다.
나. E 라는 사람은, 2002. 12. 16. F 라는 사람에게 위 다세대주택(3세대) 중 1층 K호를 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.
다. 피고 재개발조합은, 2008. 12. 1. 동대문구청장으로부터 서울 동대문구 00번지 일대에 관하여 조합설립인가를 받은 재개발조합이다.
라. 피고 재개발조합은, 2010. 2. 25. 사업시행인가를 받고, 2016. 2. 4. 사업시행변경인가를 받았다.
마. 피고 재개발조합은 2016. 2. 22. 부터 같은 해 4. 22.까지 조합원분양신청을 받았고, 분양신청기간을 2016. 4. 22.부터 같은 해 5. 11.까지로 하여 연장신청을 받았다.
바. 위 조합원분양신청기간 중에, F 라는 사람은 2016. 3. 2. 피고 재개발조합에게 위 다세대주택(3세대) 중 1층 K호의 소유자로서 분양신청서를 제출하였다.
F 라는 사람이 제출한 분양신청서에는 다음과 같이 기재되어 있다.
(1) 신청인 란
- 성명 : F
- 조합원번호 : 38-1
- 수인이 1인의 분양대상자로 신청하는 경우 함께 신청하는 자의 성명 : E (총 2명)
(2) 접수번호 : 319
사. 위 조합원분양신청기간 중에, E 라는 사람은 2016. 3. 2. 피고 재개발조합에게 위 다세대주택(3세대) 중 2층 L호의 소유자로서 분양신청서를 제출하였다.
E 라는 사람이 제출한 분양신청서에는 다음과 같이 기재되어 있다.
(1) 신청인 란
- 성명 : E
- 조합원번호 : 38-2
- 수인이 1인의 분양대상자로 신청하는 경우 함께 신청하는 자의 성명 : F (총 2명)
(2) 접수번호 : 319
아. 피고 재개발조합은, 2017. 3. 24. F, E가 "수인이 1인의 분양대상자로 신청하는 경우"에 해당한다고 보아, 위 F, E를 1인의 분양대상자로(59C형)로 하여, 동대문구청장으로부터 관리처분계획인가를 받았다.
자. F 라는 사람은 2018. 1. 31. 원고 A에게 위 다세대주택(3세대) 중 1층 K호를 매매하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.
차. E 라는 사람은 2018. 1. 31. 원고 B에게 위 다세대주택(3세대) 중 2층 L호를 매매하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.
카. 이후, 피고 재개발조합은, 원고 A가 F의 지위를 승계하고, 원고 B가 E의 지위를 승계하였다고 전제한 후, 위 관리처분계획 중 위 1층 K호에 관한 분양대상자를 원고 A로, 위 2층 L호에 관한 분양대상자를 원고 B로 각 변경하였다.
타. 결국, 현재 원고 A는 위 1층 K호에 관한 소유자, 원고 B는 위 2층 L호에 관한 소유자이다.
3. 원고들의 청구
- (원고들이 그 지위를 승계한 종전소유자인) F, E 라는 사람들은 각자 별개의 분양대상자가 될 의사로 피고 재개발조합에게 분양신청서를 제출하였다. 그럼에도 피고 재개발조합은, F, E를 1인의 분양대상자로 취득하였는데, 이는 위법하다.
- F, E 는 피고 재개발조합과 관계에서, 각 1채의 공동주택을 분양받을 수 있는 지위에 있었으며,
원고 A는 F의 분양대상자 지위를, 원고 B는 E의 분양대상자 지위를 각 승계하였다.
- 따라서 피고 재개발조합이 2017. 3. 24. 동대문구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고 A, B을 1인의 분양대상자로 정한 부분은 무효임을 확인한다.
4. 쟁점 : 수인이 각각 별개의 분양신청권이 있음에도 불구하고, 하나의 (수)분양권만을 신청하는 것이 적법한 지 여부
(* 주 : 도시정비법, 서울시 도시정비조례, 피고 재개발조합의 정관에는, 위 쟁점에 관하여, 명시적인 규정이 없다).
5. 서울행정법원 2019구합63089 판결 이유 : 원고들 패소 즉 피고 조합 승소
가. F, E 라는 사람이 1인의 분양대상자가 될 의사로 분양신청을 한 것인지 여부
(1) F, E는 분양신청서 중 각 "수인이 1인의 분양대상자로 신청하는 경우 함께 신청하는 자의 성명" 란에 상대방의 성명을 기재한 다음, 인원수를 "총 2명"으로 기재하였다. 이는 "2명의 조합원이 1인의 분양신청자로 분양신청을 하겠다."는 의사를 표시한 것이 명백하다.
(2) 위 1층 K호에 관한 종전 자산평가액은 약 1억 6,700만원이고, 위 2층 L호에 관한 종전 자산평가액은 약 1억 6,230만원인데, F, E가 배정받은 종후 자산평가액은 약 4억 700만원이다.
그렇다면, F, E는 인척관계에 있는바, F와 E는 그들의 경제적 사정에 맞게 분담금을 최소화하여 분양을 받고자 부득이하게 그와 같이 분양신청을 하였을 개연성이 큰 점.
(3) 분양신청서는 같은 날짜(2016. 3. 2.)에, 같은 접수번호(319)로 접수되었다. ...(중략).... F, E는 분양신청서를 함께 제출하였다.
(4) F는 2013. 6. 20.부터 분양신청서 제출일 직후인 2016. 6. 20.까지 3년간 피고 재개발조합의 감사로 재직하는 등 피고 재개발조합의 운영에 직접 관여하였다. 따라서 F가 착각하여 위와 같은 분양신청서를 작성하였다고 보기는 어렵다.
나. F, E 라는 사람을 1인의 분양대상자로 분류하는 것이 적법한 지 여부
(1) F, E는 각자 피고 재개발조합의 조합원 지위에 있었음에도 1인의 분양대상자가 될 의사로 이 사건 분양신청서를 제출하였다. 피고 재개발조합은 이들을 1인의 분양대상자로 보아 1개의 공동주택만을 배정하였는데, 관련 법령, 조례 및 이 사건 정관은 그와 같은 조치가 가능하다는 명문의 규정을 두고 있지 않다.
그러나
(2) F, E는 이 사건 분양신청서를 제출함으로써 분양청구권의 일부를 포기한 것인바, 해석상 분양청구권의 일부 포기도 허용될 수 있고, 그와 같은 처분행위를 불허하는 관련 법령도 없다.
(3) 관련 법령 등은, 하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우, 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 한다고 규정하고 있는바, 위 조항을 유추적용하면, 수인의 조합원이 1인으로 분양신청하는 것도 허용될 수 있다.
(4) 이 사건 같이 종전자산평가액이 종후자산평가액에 현저히 미치지 못하는 사안에서는, 수인의 조합원들이 1인의 분양대상자가 되어서라도 분양신청을 할 유인이 충분히 존재하며, 만약 이 사건 분양신청서와 같은 형태의 분양신청을 허용하지 않는다면, 종전자산의 가치가 낮은 조합원의 경우에는 경제적 사정 등으로 인하여 종후의 공동주택에 전혀 입주할 수 없게 되는 바, 이는 정비사업의 시행목적에 부합하지 않는다.
결국 피고 재발조합이 F, E의 의사에 따라 이들을 1인의 분양대상자로 분류한 이 사건 관리처분계획을 수립한 조치는 적법하다.
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P. s. 1. : 위 판결에 관한 이해는, 안종화 부장판사 저, 재개발 재건축 법규의 이해와 실무, 법문사, 2022년, 제631면에서 "1. 수인에 대한 하나의 분양신청권 인정여부" 라고 기재한 부분을, 살펴보시기 바랍니다.
시중에는 대부분 변호사님들이 저술한 도시정비법 전문서적이 출간되어 있으나, 오랫만에 관련 재판업무에 종사하신 판사님의 전문서적이 출간되어 많은 도움이 될 것으로 보입니다.
P. s. 2. : 위 행정소송이 제소된 배경에는, 매수인(원고 A, B)가 매도인(F, E)로부터 위 다세대주택의 각 호실별로 분양대상이 되는 줄 알고서 이를 매수하였는데, 나중에 알고보니, 그렇지 못하여, 위와 같은 소송이 제소된 것으로 보여집니다. 재개발구역 내 분양권 취득을 목적으로 관련 주택 등을 거래할 경우에는 (나중에) 분양권을 취득하지 못할 위험이 있으므로, 매매계약서 작성시 특약사항을 잘 작성하여야 할 것입니다.