권리산정기준일 후에 재개발구역 내 1필지 토지의 공유지분(기준일 전 지분등기 완료)을 매수한 경우에 재개발정비사업의 공동주택 분양대상자 해당여부 (2019년 부산지법 판결)
아래는 부산지법 2018구합23757 (사건명: 관리처분계획취소) 판결이다.
1. 소송당사자
가. 원고 : 부산시 소재 초0 재개발정비사업과 관련하여, 권리산정기준일 후에 해당 정비사업지 내 토지의 공유지분을 매수한 자
나. 피고 : 부산 초0 재개발조합
2. 사실관계
가. 부산광역시장은 2006. 11. 8. 재개발정비구역 지정. 고시를 하였다. ---- (권리산정기준일)
가-1. 피고 재개발조합은 2007. 1. 30. 부산 000구청장으로부터 조합설립인가를 받았다.
나. D는 이 사건 토지(지목: 대) 347 제곱미터를 소유하다가, 1974. 9. 5. 사망하였다.
다. F, G, H, I, J, K, L은 위 D의 상속인들이다.
라. 위 상속인들(총 7명)은 2006. 5. 12. 각 상속분에 따른 상속등기를 하였다.
--- (참조1) 피상속인 사망 후, 상속등기를 하지 안고 있다가 그로부터 오랜 세월이 지나서, 상속재산분할협의를 하거나 법정상속분에 따른 상속등기를 하는 경우도 많다.
--- (참조2) D가 사망하여 상속이 개시된 1974년 당시의 민법상 상속분 제도는 지금과 달랐다. 배우자와 장남(호주)의 상속분이 (다른 자녀들에 비해)상대적으로 많다.
마. 위 상속인들 중 I의 상속지분은 6/15(=138.8 제곱미터)이고, J의 상속지분은 4/15(=92.53 제곱미터)이고, 나머지 상속인들인
F, G, K, L, H의 각 상속지분은 각 1/15(=23.13 제곱미터)이다.
바. 위 상속인들 중 G는 2014. 9. 11. 위 1/15 지분을 M에게 증여하고, 소유권이전등기를 하였다.
바. 위 상속인들 중 K, L과 위 M은 2017. 5. 31. 각 지분 1/15을 원고에게 매매하고, 소유권이전등기를 하였다. 이로써 원고는 이 사건 토지 중 3/15지분(=69. 4 제곱미터)를 취득하였다.
즉, 원고는 (이 사건 정비사업과 관련하여 권리산정기준일 후에) 60제곱미터 이상의 공유지분을 취득한 공유지분권자가 되었다.
사. 피고 조합은 2017. 8. 23. 사업시행인가를 받은 후, 2017. 5. 15. 부터 2017. 7. 5.까지 분양신청 기간을 정하여 조합원들로부터 분양신청을 받았다.
아. 원고는 위 분양신청기간 내에 피고 재개발조합에게 단독으로 조합원 분양신청을 하였다.
자. 피고 재개발조합은 관리처분계획을 수립하면서 "원고를 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 정한다."는 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 2018. 6. 28. 부산 000구청장으로부터 "인가"를 받았다.
자. 이 사건 정비사업에 관하여 권리산정기준일(정비구역지정고시일, 2006. 11. 8. 기준) 및 관리처분계획기준일(조합원 분양신청기간 만료일, 2017. 7. 15. 기준)을 기준으로 한, 이 사건 토지의 지분별 소유자 변동은 다음과 같다.
(1) F , 지분 1/15(=23.13 제곱미터) -------------------------- N, 지분 1/15(=23.13 제곱미터)
(2) G(수증자 M), K, L, 각 지분 1/15(=23.13 제곱미터) ------ 원고, 지분 3/15(=69.4 제곱미터)
(3) H, 지분 1/15(=23.13 제곱미터) --------------------------- O, 지분 1/15(=23.13 제곱미터)
(4) I, 지분 6/15(=138.8 제곱미터) ---------------------------- P, 지분 6/15(=138.8 제곱미터)
(5) J, 지분 4/15(=92.53 제곱미터) ---------------------------- Q, 지분 4/15(=92.53 제곱미터)
* (참고) 위 상속지분 변동과정에서 보듯이, 각 상속지분이 원래의 상속인들로부터 제3자(투자자 ?)에게로 전부 증여/매매를 원인으로 변동되었다. 즉, 관리처분계획 수립을 위한 조합원 분양신청 당시 (원래의 상속인들로부터) 위 각 상속지분을 각자 취득한 사람들(제3자, 투자자 ?)이 단독으로 분양신청을 하였다.
차. 위 조합원 분양신청에 기하여 피고 재개발조합은 관리처분계획수립. 인가를 받았는데, 위 관리처분계획에서는 (원고를 제외하고) N, P, Q는 각자 단독으로 분양신청을 하여 단독 분양대상자가 되었고, O는 현금청산자가 되었다.
(참조) P, Q는 (권리산정기준일 전에 각 6/15, 4/15공유지분등기가 되었고, 그 지분면적이 60제곱미터 이상인 I, J로부터 각 지분을 취득하였으므로) 단독 분양대상자가 되었다는 점은 이해가 되나, (F로부터 23.13 제곱미터에 불과한 1/15지분을 취득한) N이 단독으로 분양신청을 하고 단독 분양대상자가 된 점은 위 판결이유에 명백하게 기재하지 않고 있어 그 이유를 알수가 없다. 어쨌든, 위 판결이유에서 명배한 점은, N은 단독 분양신청을 하였고 단독 분양대상자로 관리처분계획인가를 받았다.
카. 원고는, 자신이 위 관리처분계획수립.인가에서 단독 분양신청에도 불구하고 단독 분양대상자에서 제외되어 현금청산자로 결정되자, 이에 불복하여 위 관리처분계획의 (일부)취소소송을 제소하였다.
(참조) 조합원이 분양신청을 하였음에도 불구하고, 분양대상자에서 제외되고 현금정산자가 되는 경우에는, 이러한 계획 수립. 인가와 관련된 관리처분계획 취소소송의 형식을 취한다(행정소송, 제소기간 주의).
3. 원고 주장요지
원고는 관리처분계획기준일(2017. 7. 5.) 기준으로 토지 총면적이 60제곱미터 이상인 64.4 제곱미터를 소유하므로, 부산시 도시정비조례에 따라 단독으로 (아파트 즉 공동주택)을 분양받을 권리가 있다.
원고는, 권리산정기준일(2006. 11. 8.) 이전에 "이미 공유지분으로 나누어져 있던 토지의 지분(3/15 지분)"을 (권리산정기준일 후인) 2017. 5. 31. 매수한 것이므로,
위 부산시 조례에서 규정한 :권리산정기준일 이후 1필지의 토지를 공유지분으로 취득한 경우"에 해당하지 않는다.
4. 부산지방법원 판결이유 : 원고 청구기각
가. (1) 부산시 조례 제22조 제1항 제2호는 분양신청자가 소유한 종전토지의 총 면적이 부산시 건축조례 제39조 규모(=예컨대, 주거지역, 60제곱미터) 이상인 자를 분양대상자라고 정하면서, 같은 조 제3항 제3호에서 위 토지총면적을 산정함에 있어서 1필지 토지를 권리산정기준일 후에 공유지분으로 취득한 경우는 그 해당토지에 포함하지 않는다고 규정한다.
(2) 한편, 부산시 조례 제22조 제2항 제3호는, 1필지 토지를 여러 명이 소유하는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보는 것을 원칙으로 하되, 다만 권리산정기준일 이전에 소유한 토지의 지분면적이 부산시 건축조례 제39조의 규모(=예컨대, 주거지역, 60제곱미터)이상인 자는 그러하지 아니하다고 규정한다.
나. 위 규정 및 취지 종합할때, 공유자 전원(다만, 공유지분 소유 토지면적이 60제곱미터 이상인 공유자 제외)에게 1주택만을 공급함에 있고, 이에 따라 "권리산정기준일 이후 공유지분으로 취득한 경우"는 부산시 조례 제22조 제1항 제2호의 토지총면적 산정에 있어서 그 지분상당 면적으로 제외하는 것이다.
다. 원고가 이 사건 관리처분계획일 당시 60제곱미터 이상 지분을 소유하고 있다 하여도, 그 토지는 권리산정기준일 이후 기존 공유(지분권)자의 지분을 직접 또는 순차 승계취득한 것이다. 이 사건 부산시 조례 제22조 제1항이 정한 종전토지 총면적의 산정에 포함되는 토지에 해당하지 않는다.
라. 또한 관리처분계획일 당시 원고, N, O, P, Q이 1필지인 이 사건 토지를 각 지분별로 소유하고 있는 이상, 이 사건 토지는 부산시 조례 제22조 제2항 제3호 본문에서 정한 1필지 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우에 해당하여 위 공유자들(이들 중 공유지분 소유 토지면적이 60 제곱미터 이상인 공유자는 제외)을 1명의 분양대상자로 보아야 할 것이다. 따라서 부산시 조례 제22조 제2항 제3호에 따르더라도 원고를 단독 분양대상자로 볼 수 없다.
마. 나아가, 부산시 조례 제22조 제2항 제3호 단서에 따라, 권리산정기준일 이전에 공유지분 소유 토지의 지분면적이 부산시 건축조례 제39조에 따른 규모(=예컨대, 주거지역, 60제곱미터) 이상인 자는 단독 분양대상자가 될 수 있으나,
원고가 취득한 기존공유자의 각 공유지분면적이 권리산정기준일 이전에 각 23.13 제곱미터(=각 1/15지분)로서 60제곱미터 이상이 아닌 한 (비록 지분면적 총 합계는 60 제곱미터 이상이라고 하더라도),
비록 원고가 권리산정기준일 이후 위 각 공유지분을 취득함으로써 그 지분면적의 합계가 60제곱미터 이상이 되었다고 하더라도, 이 사건 부산시 조례 제22조 제2항 제3호 단서에 따른 단독 분양대상자로 볼 수도 없다.
5. 부산고법(2019누21382) 판결 : 원고 항소기각
위 부산지법 1심판결에 불복하여, 원고가 항소를 하였으나, 부산고법은 원고의 항소를 기각하였다.
6. 위 부산고법 판결은 (대법원으로 가지 않고) 그대로 확정되었다.
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p. s. 1. : 재개발정비사업의 조합원이 분양신청을 하였음에도 불구하고, 관리처분계획에서 (공동주택 즉 아파트에 관한) 분양대상자에서 제외되고 현금청산자가 되는 경우가 문제이다. 조합원 스스로 분양신청을 포기하고 현금청산금을 받는 길을 선택하였다면 현금청산금(보상금)의 다과만 문제되나, 분양신청에도 불구하고 현금청산자가 되었다면 결국 이는 분양대상자격 유무를 따지는 문제로 귀결된다.
즉, 현금청산대상자에 해당하느냐 문제는 분양대상자에 해당하느냐 문제와 동전의 양면과 같다.
p. s. 2. : 재개발정비사업의 분양대상자 유무는, 관리처분계획수립기준일과 권리산정기준일을 동시에 살펴봐야하는 문제다.
--- 권리산정기준일은, 권리산정기준일을 기준으로 "분양받을 권리(분양권)의 숫자"를 결정하는 의미를 가진다. 즉, 권리산정기준일을 기준으로 분양받을 권리의 숫자를 확정하고, 기준일 후에 쪼개진(늘어난) 지분에 대하여는 독립된 분양권을 주지 않겠다는 것이다.
p.s. 2-1 : 권리산정기준일 외에도 (1인 다물건 소유자로부터 매수하는 경우) "조합설립인가일"도 주의해서 살펴봐야 한다.
--- 조합설립인가 후, 1인 다물건자로부터 한 개의 물건을 매수한 자의 단독 분양대상자 유무가 재개발사업의 분양자격과 관련하여 문제가 되고 있다. 부산고법과 광주고법의 상반되는 각 판결이 존재하고, 부산고법 판결(온천4구역 재개발사업 조합원들 관련)은 현재 대법원(대법원 2020두36724 사건)에서 소송계속중이다.
p. s. 3 : 권리산정기준일 후에, 재개발정비구역 내 부동산을 취득(투자)하는 경우에는, 권리변동과정을 반드시 확인해야 한다(토지대장과 토지등기부, 건축물관리대장과 건물등기부 등).
p. s. 4 : 분양권을 받고자, 재개발사업지 내 "공유지분"을 매수(투자)하는 경우 주의를 요한다.
p. s. 5. : 도시정비법은 2009년 권리산정기준일을 법률에 도입하였고, 부산시 조례는 2012년 12월에 도입하였다. 부산시는 2020. 9. 14. "사전타당상 검토결과를 구청장에게 통보한 날의 다음날"을 기준일로 하는 권리산정일을 고시하였는데, 부산시장이 독자적으로 2020. 9. 14.자로 권리산정기준일을 정하기 전까지는, 도시정비법에 따라 재개발 "정비구역지정일"이 권리산정기준일이 된다.
p. s. 6. 위 부산지방법원 판결이유에서 설시하고 있는 구 부산시 도시및주거환경정비 조례 제22조는--- 현행 부산시 도시및주거환경정비 조례 제37조에 해당한다.
p. s. 7. 본건 판결을 자신의 블로그에 먼저 소개해 주신, 대전 재재공님께 깊이 감사드립니다. 대전 재재공님의 블로그(네*버) 게시물을 우연한 기회에 보다가, 본건 판결을 알게 되어, 본건 부산지법 및 부산고법 판결을 찾아서 주의깊게 살펴보게 되었습니다. 대전 재재공님은 대전에서 공인중개사를 하신다고 하니, 대전권역에서 재개발정비사업 중개나 분양자격으로 문의하실 분들은, 재재공님에게 문의하시면 될 것 같습니다(*저와는 일면식도 없으며, 활동하는 지역 및 직역도 완전히 다르니, 오해는 없으시기를...)