'재감정'을 신청할까? 지역주택조합의 매도청구권 행사로 인한 '매매계약체결 의제일'과 감정인의 감정평가 '기준시점' 사이에 시간적 간격이 있는 경우

 

1. 재판절차에서, 법원이 선정한 감정인(감정평가사)의 감정평가한 금액이 만족스럽지 못하면, 이에 불만인 당사자(원고, 피고)는 "재감정"을 신청해 볼 것인가? 고민한다.

 

 

2. 물론, 법원이 선정한 감정인(감정평가사)의 제1차 감정평가에 불만을 표시하며, 재판부에 새로운 감정인(감정평가사)를 선정하여 제2차 감정평가를 하자는 신청을 하는 경우에, 재판부가 이러한 제2차 감정평가 신청을 받아들인 것인지? 아니면 받아들이지 않을 것인지?는,  재판부가 결정할 사항이지만,

 

종국에는, 제2차 감정평가를 신청하는 당사자가, 재판부에게, 제1차 감정평가가 관련법령에 위반된 위법한 감정평가이거나 부당한 감정평가라는 점을 소명하여 설득해야 하는 문제이다.

 

 

 

3. 지역주택조합이 부동산(토지, 건물) 소유자를 상대로 "소유권이전등기청구소송(민사소송)을 제소한 사례에서,

 

법원(민사소송의 재판부)에서 해당 부동산에 대하여 "시가"와 관련하여 "재감정평가"를 한 경우를 살펴보자.

 

 

4. 법원이 선정한 감정평가사 갑의 제1차 감정평가

 

- 감정평가 신청인 : 지역주택조합(원고)

 

- 감정평가 목적물 : 주택 A

 

- 기준가치 : 시장가치

 

- 감정평가방법 : 원가법

 

- 기준시점(지역주택조합이 법원에 감정평가를 신청하면서 감정평가 기준일로 제시한 연월일) : 2020. 8. 31.

 

- 감정평가금액 : 7,000만원 (*특기사항: 원가법을 적용함에 있어 '재조달원가' 산정에 있어서 2019년도 한국부동산연구원에서 발간한 2019년 재조달원가 자료집 참조. 경제적 내용연수를 45년-경과연수 25년, 잔존연수 20년으로 결정함)

 

 

 

5. 법원이 선정한 감정평가사 을의 제2차 감정평가

 

- 감정평가 신청인 : 주택 A 소유자(피고)

 

- 감정평가 목적물 : 주택 A

 

- 기준가치 : 시장가치

 

- 감정평가방법 : 원가법

 

- 기준시점(주택A 소유자가 법원에 감정평가를 신청하면서 감정평가 기준일로 제시한 연월일=이 사건 주택에 대한

  매매계약체결의제일) : 2021. 2. 10.

 

- 감정평가금액 : 8,300만원 (*특기사항: 원가법을 적용함에 있어 '재조달원가' 산정에 있어서 한국부동산원에서 발간한 2020년도 건물신축단가표 참조. 경제적 내용연수를 50년-경과연수 26년, 잔존연수 24으로 결정함.)

 

 

 

p. s. 건물(주택)에 관한 감정평가 기준시점이 달라지면, 원가법을 적용함에 있어 '재조달원가(표준원가)'가 달라질 수 있다. 건물(주택)에 관하여 비교적 최근에 수선/리모델링을 한 사실을 증명할 수 있다면, 이는 내용연수, 감가수정 등에 반영될 수 있다.

 

 

p. s. 토지에 관한 감정평가 기준시점이 달라지는 경우, 특히 1차 감정평가의 기준시점이 전년도인데 반해, 2차 감정평가의 기준시점이 당해 년도 이면, 비교표준지의 공시지가 적용이 달라질 수 있다(1차 감정평가에서는 전년도 표준지공지가,2차 감정평가에서는 당해년도 표준지공시지가).