광평수 : 지나치게 큰 땅은 제 값을 받을 수 있나?

 

 

 

지역주택조합에서 매도청구소송을 제소해서, 응소를 하게 된 토지소유자의 소송을 의뢰받아 진행중이다.

 

 

주택법상 지주택의 매도청구소송이나, 도시정비법상 재건축조합의 매도청구소송은 민사소송이다. (협의가 안되면) 소송절차에서 매매대금을 치루고 토지를 강제로 뺏어가는 구조다. 이는 사인간의 민사소송으로, 매매대금 산정에는 시가 평가의 법리가 적용된다. 그리고 해당 시가에는 개발이익이 포함된다. 이는 토지보상법의 보상법률관계에서 손실보상금에는 개발이익이 배제되는 것과 가장 큰 차이이다. 

 

 

지역주택조합은 토지소유자와 사이에 매매협의를 할 당시 상당한 근거를 제시해야 한다. 법원의 실무는 상당한 근거자료를 "감정평가사에 의한 감정평가금액"이나 "인근 토지소유자로부터 최근 매수한 자료(매매대금)" 등을 들고 있다.

 

 

필자가 소송대리중인 위 민사소송절차에서, 최근 지주택(원고)은 필자의 의뢰인(피고)를 상대로, 소송전부터, 지주택은 (필자의 의뢰인과 사이에 사전에 매매협의를 하였다는 증거로서) 대형 감정평가법인의 감정평가서(목적: 담보)를 제출하였다.

 

 

위 감정평가서는, 지주택이 금융기관으로부터 (매도청구소송의 대상이 된 필자의 의뢰인 토지를 포함한) 주택건설사업부지 일대를 담보로 제공하면서, 그 담보가치를 평가한 감정평가서였다.

 

위 감정평가서를 읽어보니, 주택건설사업부지일대를 담보물로 제공하는 것인데, 재미난 것은, 주택건설사업부지 일대는 (필자의 의뢰인 외에도) 100명이 넘는 토지소유자들의 개별 토지였다. 그런데, 지주택은 금융기관에 이를 마치 하나의 토지인 것처럼 담보물로 제공하였고, 금융기관은 대형 감정평법인에게 이를 하나의 토지인 것처럼 (담보)감정평가하게 하였다.

 

100명이 넘는 토지소유자들의 개별토지의 개별적 특성은, 상당부분 사라져 버리고, 마치 "하나의 거대한 하나의 토지 덩어리"인 것처럼 취급되어, 담보감정평가가 이루어진 것이다. 필자는 이를 보면서 직관적으로 마치 "광평수" 같이 평가하네? 라는 생각이 들었다.

 

광평수는 (표준적 규모의 토지와 비교할때) 지나치게 큰 토지라고 한다. 아래 대법원 판결에서 언급되는 광평수 역시 그 면적이 어마어마 하다.

 

표준적 획지에 비해, 지나치게 큰 땅이나 지나치게 작은 땅은, 제대로 된 돈을 받고서 판매(매매)를 하기가 어려울 수 있다. 법적으로 일정한 장애가 있을 수 있고(너무 작은 땅은 분할이 제한되기도 ..), 토지수요가 없을수도 있을 것이다. 너무 큰 땅은 제대로 팔기 위해서는 사전에 비용을 들여서 토지분할을 해야 할 수도 있다(기획부동산이 큰 땅을 구입해서, 바둑판처럼, 잘게 잘게 토지를 분할한 후, 부동산지식이 부족한 주부 등을 상대로 높은가격에 팔아먹는 것을 보라).

 

 

아래 대법원 판결은, 이러한 광평수의 토지특성을 감안하여, 손실보상금 산정에 있어서, 개별요인 비교요인 중 하나인 획지조건 비교에서, 광평수에 대하여 감가를 한 사례이다. 아래 대법원 판결에는 (다소 난해한)다른 쟁점들도 있다. 다른 쟁점은, 해당 대법원판결을 찾아서 읽어보시기 바란다. 어쨌든, 광평수는 (그러한 큰 사이즈로 인해) 매매든 보상이든 쉽게 볼 수 있는 토지는 아니다.

 

 

대법원 2012두1570판결

 

1. 쟁점 :  법원감정인이 광평수(광평수)인 농지의 감정평가액을 산정하기 위하여 통상적으로 거래가 될 만한 표준적인 획지로 분할하는 상황을 가정하여 획지조건 수치를 산정하는 방법에 따라 토지의 획지조건을 평가한 경우, 평가 방법이 위법한지 여부(소극) 및 그 경우 고려해야 할 사항

 

 

2. 쟁점에 관한 판결이유 : 획지조건 평가에 관하여

 

가. 원심(서울고법)의 판단

 

원심은, 이 사건 토지는 면적이 493,274㎡에 달하는 광평수(광평수)의 농지로서 그 면적이나 예상되는 거래가격 등에 비추어 볼 때, 통상적인 토지거래시장에서 충분한 기간 거래됨으로써 정상가격이 형성될 것을 기대하기가 어려우므로,

 

법원감정인이 이 사건 토지의 감정평가액을 산정하기 위하여 위 토지를 정상가격이 형성될 수 있을 만한, 즉 통상적으로 거래가 될 만한 표준적인 획지로 분할하는 상황을 가정하여 획지조건 수치를 산정하는 방법(이하 ‘분할 산정방식’이라 한다)을 취하여 이 사건 토지의 획지조건이 열세라고 평가한 것은 적법하다고 판단하였다.

 

 

나. 대법원 판결(이유)

 

법원감정인이 채택한 분할 산정방식은 분할된 상태를 전제로 가격요인 전반을 평가하는 것이 아니라 개별요인 중 획지조건을 평가하면서 비교표준지와 우열의 정도를 수치상으로 객관화시키는 과정에 불과하고, 광평수의 농지는 정상적인 시장에서 수요와 공급에 따른 적정가격의 형성이 어렵다는 점을 고려할 때 이러한 평가방법 자체가 위법하다고 볼 수는 없다.

 

그리고 분할 산정방식에 따라 획지조건을 평가하는 경우에, 이 사건 토지를 표준적인 획지규모로 분할하기 위해 필요한 도로나 수로 부지도 여전히 수용대상이라는 점을 고려하여야 할 것이다.

 

원심이 같은 취지에서 분할하기 위해 필요한 도로나 수로 부지의 가치도 획지조건 평가에 반영되어야 한다고 판단한 것은 정당하다고 수긍이 가고, 거기에 보상금 산정에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.