1. 현황도로는 자주 접하는 단어이다.
부동산 투자, 경매, 토지보상 등에 자주 등장하는 손님이다.
그러나, 해당 현황도로 소유자로서는, 결코 반가운 손님이 아니다.
현황도로라는 "현재상태"로 인해, 많은 불이익을 당할 위험에 노출되기 때문이다(민/형사상 문제, 보상문제).
다른 한편으로는, 불청객인 현황도로의 문제를 잘 해결하면, 꽤나 좋은 수익을 올릴 것이다. 해당토지는 이용상황이 '현황도로'라는 점(위험부담)으로 인해 그 만큼의 가치절하가 되어 '거래(경매)시장'에 나올 것이므로.
2. 직관적으로 이해하면, 현황도로 = 현(재) (이용상)황(이) 도로 라는 의미 정도로 이해된다. 즉, 현재이용상황이 도로인 토지.
3. 경매 투자로 현황도로로 이용중인 토지를 낙찰받은 자가, 해당 현황도로 지상에 가설 펜스를 설치하여 출입을 막으면, 이전까지 해당 현황도로를 통행해 온 이웃주민과 사이에 어떤 문제가 생기나?
⇒ 이웃주민은, 낙찰자를 상대로 형사상 일반교통방해죄로 고소하고, 민사소송으로 가설펜스설치가 권리남용이라고 주장하면서 펜스의 철거를 구하거나 주위토지통행권 등을 청구할 것이다.
4. 현황도로로 이용되고 있는 토지에 대하여 조만간에 도시계획시설사업이 시행되어 보상이 된다면, 해당토지(현황도로)는 어떻게 보상되나?
⇒ 현황도로라는 현재이용상태에 주목하여, 사실상 사도로 보아, 인근토지의 평가액의 3분의 1 이내로 저가보상을 받아야 하나? 보통은 해당 현황도로 소유자의 합리적인 저항(?)이 없어면 사실상 사도로 평가될 가능성이 높다(인근토지 평가액의 3분의 1 이내 보상평가).
5. 직관적/언어적으로 볼 때, 현황도로는 전적으로 "현재의 이용상황"에 주목한 개념이다.
즉, 현황도로는 "현재도로"인데, 이 개념은 현재의 도로로의 이용상태가, 누구에 의해, 언제, 어떤 경위(동기)나 절차에 의해 개설되었는지, 도로개설 당시 보상은 이루어졌는지, 현황도로로의 이용면적은 얼마인지, 법적 근거에 따른 현황도로 개설인지? 등에 대하여는 어떤 것도 말하여주지 않는다.
6. 현황도로가 가지는 위험성(민/형사상 문제, 보상문제)의 해결방법은,
"현황도로"가 직관적으로 표시하는 "현재의 이용상태(도로)"에서 해결책을 찾을 것이 아니라,
현황도로가 직관적/언어적으로 말해주지 않는 내용인 해당 현황도로의 개설자, 개설연월일, 해당 현황도로 개설 경위 및 절차, 정당한 보상금 지급 여부, 법적 근거 유무, 인근 토지의 이용상황 등에 접근. 주목하여, 그곳에서 해결방법을 찾아내야 한다.
그것은 지금의 현황도로 소유자가 아니라 그 이전 소유자들로 소급하여 해당 현황도로가 개설된 역사를 찾는 작업이 될 가능성이 높다. 종국에는 현황도로의 개설 역사를 찾지 못하여, 개설자 및 개설 연월일이 불명인 토지로 결론내려야 할지도 모른다(많은 경우가 그러하다).
'현황도로'라는 딱지는, 해당 토지소유자에게는 반갑지 않은 손님이다.그러나 경매물건이나 '저가'의 매매물건으로서 경매/매매시장에 매물로 나온다면, 낙찰자/매수자가 이러한 현황도로를 어떻게 풀어낼 것이냐, 현황도로에 대한 소유권자로서 어떠한 권리를 행사할 수 있느냐?에 따라서, 고수익 여부가 결정될 것이다.
p. s. 보상평가원칙인 현황평가주의에 대하여는 다음 기회에 논할 예정입니다.