아래는 대법원 2020다215469판결이다. 아래 대법원판결은 지역주택조합이 주택법에 따라서 시행하는 지역주택건설사업의 토지확보율에 관한 현행법령의 소개 및 위 토지확보율에 대한 허위/과장 선전. 광고가 기망행위(사기행위)에 해당하는지 여부를 쉽게 설명하고 있다.
1. 쟁점
- 지역주택조합이 조합원과 사이에서 조합원가입계약 체결시 '토지 확보율(주택건설대지면적)'에 관한 '허위 또는 과장 광고'를 한 경우에 기망행위에 해당하는지 여부
2. 사실관계
가. 피고 1은 지역주택조합이고, 피고 3은 0000 주식회사이다.
나. 피고 2는 피고 1 지역주택조합의 대표자 겸 피고 3 0000 주식회사의 사내이사이고,
피고 4는 피고 3 0000 주식회사의 대표이사이다.
다. 피고 1 지역주택조합은 2014. 12. 10. 피고 3 0000 주식회사에게 이 사건 사업의 추진업무 및 보조업무를 위탁하는 내용의 업무대행용역계약을 체결하였고, 이에 따라 피고 3 0000 주식회사는 이 사건 사업에 있어 피고 1 지역주택조합의 업무대행자로 활동하였다.
라. 피고 3 0000 주식회사는 2015. 4. 16. 소외 주식회사 @@@@(이하 ‘@@@@’라고 한다)와 사이에
피고 1 지역주택조합 등이 소외 주식회사 @@@@에게 이 사건 사업에 관한 조합원 모집을 위탁하는 내용의 조합원모집용역계약(이하 ‘이 사건 조합원모집용역계약’이라고 한다)을 체결하였다.
마. 이 사건 사업과 관련하여 조합원 모집을 위해 작성된 광고 전단지에는 ‘토지 100% 확보’라는 문구가 기재되어 있다.
한편 소외 주식회사 @@@@가 고용한 소외인 ***은 이 사건 사업과 관련된 인터넷 게시판에 “(아파트 브랜드명 생략) 이것만은 체크하셔야 합니다!”라는 제목으로 ‘지역주택조합을 선택하실 때 첫 번째로 짚어보셔야 할 부분은 토지확보 부분입니다. 초기에 토지를 확보하지 못한 상태에서 사업을 진행해 나간다면 토지확보 문제에 부딪쳐서 사업이 지연되는 경우가 발생할 수 있습니다. 토지확보의 가장 안전한 확보상태는 95%입니다. 나머지 5%는 매도청구로 확보가 가능하기 때문에 토지를 95% 확보한 사업지는 안전하다고 보시면 됩니다. 여기서 확보란 토지 전부를 매입한 상태가 아니라 사용동의서, 신탁설정, 매입까지 포함됩니다. (아파트 브랜드명 생략)(가칭)은 토지확보 97%(국유지 제외) 안전합니다!’라는 내용이 포함된 글을 게시하였다.
바 이 사건 조합원모집용역계약 제12조 제2항은 “모집대행사인 소외 주식회사 @@@@가 제작한 모든 광고ㆍ홍보물은 사전에 피고 1 지역주택조합 등에 보고하여 사전승인을 얻어야 한다.”라고 정하고 있다.
사. 원고는 2015. 5. 1. 피고 1 지역주택조합과 사이에 피고 1 지역주택조합이 원고에게 이 사건 사업으로 건축 예정인 이 사건 아파트 1세대를 공급하기로 하는 내용의 조합가입계약(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라고 한다)을 체결한 다음 피고 1 지역주택조합에 가입금 3,800만 원을 지급하고 피고 지역주택조합에 가입하였다.
아. 원고가 이 사건 조합가입계약을 체결할 당시 이 사건 사업부지에 포함된 토지 면적은 합계 41,269.**㎡(국공유지 3,640.**㎡ 포함)이었고,
피고 1 지역주택조합이 2015. 12. 말 기준으로 이 사건 사업부지에 관하여 매매계약을 체결하였거나 사용권원을 확보한 토지(국공유지 제외) 면적은 합계 10,493.**㎡로서 그 비율은 27.9%이며, 국공유지 면적을 사용권원 확보면적에 포함하여 계산하더라도 토지 면적은 14,134.**㎡로서 그 비율은 34.2%에 불과하다.
이는 조합 가입 희망자에게 광고한 토지 확보율 97%에 비하여 훨씬 낮다.
자. 피고 1 지역주택조합이 사업계획승인을 받기 위한 주택건설대지면적 중 95% 이상의 사용권원을 확보하지 못하여 이 사건 사업의 진행이 계속하여 지체되었고,
결국 최초 예정하였던 사업면적 중 95%에 해당하는 토지의 사용권원을 취득하는 것에 실패하여 2017. 4. 12.경 사업면적을 22,159㎡로 약 45% 이상 감축하였다.
그 이후로도 피고 1 지역주택조합은 2심 변론종결일까지 주택건설사업계획승인을 받지 못하고 있다.
3. 대법원의 판단 : 원고(조합가입계약자)에 대한 기망행위 및 불법행위로 인한 손해배상책임 인정
가. 위와 같이, 피고 2 대표자 등은 이 사건 조합가입계약 체결 당시 소외 주식회사 @@@@의 직원을 통하여 피고 1 지역주택조합이 이 사건 사업부지 중 일부 부분만을 확보하였음에도 불구하고 마치 이 사건 사업부지 95% 이상의 소유권 내지 사용권원을 확보한 것처럼 원고를 기망하였다고 볼 수 있고, 이는 사회상규에 반하는 위법한 행위에 해당한다.
나. 개정 전후 주택법과 그 부속법령은 지역주택조합 설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지면적의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고, 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보하여야 한다고 규정하고 있다.
다. 조합원들이 조합을 선택할 때 중요하게 고려하는 요소 중 하나는 조합이 사업부지를 안정적으로 확보하고 있는지 여부인 점, 피고 1 지역주택조합 등과 이 사건 조합원모집용역계약을 체결한 소외 주식회사 @@@@는 조합원 모집 광고ㆍ홍보물을 사전에 피고 조합 등에 보고하여 승인을 받아야 하는 점 등에 비추어 보면,
피고 1 지역주택조합 등의 대표자인 피고 2 등은 조합원 모집에서 핵심적 내용이라고 할 수 있는 ‘토지 100% 확보’라는 문구가 기재되어 있는 광고나 ‘토지확보 97%(국유지 제외)’라는 내용을 포함한 인터넷 게시글의 내용을 사전에 충분히 알고 있는 상태에서 원고와 이 사건 조합가입계약을 체결하였다고 보인다.
라. 그럼에도, 2심판결은, 피고 2 등이 이 사건 조합가입계약 체결 과정에서 사업부지 확보율에 대하여 원고를 기망하였음을 인정하기 부족하다고 판단하였다. 이는 잘못된 판결이다.